1) Opter pour les logements meublés.
Les logements meublés présentent de nombreux bénéfices. Tout d’abord, elles permettent d’investir dans du mobilier moderne et tendance, permettant de provoquer un petit « coup de cœur » chez vos futurs locataires. De cette manière, il est possible d’éviter les périodes de location et d’avoir un bien loué presque toute l’année. Par ailleurs, une location meublée et les équipements qui en font partie permettent de louer plus cher (environ 20% de plus) qu’une location vide, ce qui n’est pas négligeable.
Enfin, favoriser la location meublée offre la possibilité de opter pour le régime LMNP et de profiter de réductions légales. Attention, il n’est pas nécessaire d’avoir une chaise ou une table pour profiter de ce régime. Effectivement, une location meublée se réfère à la possibilité pour le locataire de s’installer sans avoir à ajouter quoi que ce soit et de simplement « poser » ses valises (il doit pouvoir y vivre dès son arrivée).
Les revenus provenant de la location sont soumis à l’impôt dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) afin de bénéficier du statut LMNP. Lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 euros par an ou représentent moins de la moitié de vos revenus globaux, vous êtes considéré comme un loueur en meublé non professionnel. Il sera possible de sélectionner entre :
- Le régime micro BIC, si vos recettes ne dépassent pas 70 000 euros. Vous profitez alors d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable).
- Le régime réel du statut LMNP, au-delà de 70 000 euros de recettes ou sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures. Vous déduisez alors des recettes l’ensemble de vos charges comme les intérêts d’emprunt, les taxes, les travaux, les frais de syndic et de gestion, etc. et les amortissements. Nous l’expliquons de manière détaillée ci-après.
2) Obtenir un financement de la banque et négocier son taux de taux.
N’impliquez jamais votre banque en lui disant qu’elle est la seule élue heureuse, et faites-lui comprendre que d’autres possibilités s’offrent à vous. Il est donc nécessaire de défier sa banque afin de se faire financer et de négocier le taux le plus avantageux. Si vous êtes en mesure de le faire seul, vous avez également la possibilité de solliciter l’aide d’un courtier qui vous offrira le meilleur taux.
Il est important de souligner que lorsque les taux sont historiquement bas, il est recommandé d’emprunter davantage et de mettre de côté son argent afin de constituer une réserve. Cela facilite également la négociation de son prêt, en démontrant à la banque que vous disposez de réserves.
Il est possible de déduire les intérêts d’emprunts en fonction de votre situation.
En fin de compte, on envisage le prêt. Que signifie finalement le prêt? L’emprunteur a la possibilité de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt grâce au prêt in fine. De son côté, le capital est remboursé en une seule fois, lors de la dernière mensualité.
Si nécessaire, la banque fait preuve d’exigence pour accorder ce genre de prêt. Selon les banques et le profil des investisseurs, il est requis un apport minimum de 10 à 50 % de la somme empruntée. Il est nécessaire de le mettre (par exemple, sur une assurance-vie). Il est donc nécessaire que l’emprunteur y verse de l’argent chaque mois, afin de rembourser le prêt dès qu’il prend fin et de rembourser l’organisme financier.
Le prêt in fine est intéressant du point de vue fiscal puisque les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers perçus.
3) Effectuer des travaux et restaurer son immobilier.
En faisant l’acquisition d’un bien à rénover, et en effectuant des travaux avec de la passion, cela peut provoquer un effet « coup de cœur » comme nous l’avons mentionné au début.
Si la réalisation de travaux ou la rénovation de votre parc immobilier peut sembler élevée au départ, votre retour sur investissement est bien plus significatif : ces travaux ou ces frais vous permettront de louer plus rapidement, mais également à un prix plus élevé. En suscitant l’envie avec un bien propre et bien entretenu, vous pourrez également réduire vos dépenses de location, ce qui entraînera une rentabilité accrue à long terme.
Par ailleurs, pour vous aider à vous lancer dans votre projet de travaux ou de redécoration, pensez que ces frais de travaux sont déductibles, à condition de les effectuer dans un logement vacant et de louer votre bien immédiatement après les travaux. Le déficit foncier (vos charges sont plus élevées que les loyers perçus) vous permet donc une réduction fiscale.
4) Recalculer vos charges
Pour ce faire, calculez les charges que vous prend votre agence et regardez ce que vous pourriez gagner sans elle. Ainsi, demandez-vous si vous avez vraiment besoin de votre agence ou si vous pourriez faire sans elle.
En effet, la gestion d’un bien seul constitue un vrai travail et demande du temps, mais sachez que vous pouvez trouver un juste milieu si vous optez pour une gestion en ligne. Effectivement, il peut s’agir du parfait équilibre entre économie de temps, sérénité d’esprit et contrôle total de la qualité de la gestion.
5) Penser à la revente
Au vu des impôts, pensez bien à l’impôt sur la plus-value en cas de revente de votre bien (s’il n’est pas votre résidence principale).