Introduction

Le 18e arrondissement de Paris, historiquement populaire et dynamique, fait aujourd’hui face à une réalité immobilière plus contrastée. En 2024, la vacance locative y atteint 12 %, un chiffre en progression, qui inquiète de nombreux bailleurs. Alors que certains quartiers de la capitale affichent un taux de vacance bien inférieur à 5 %, le 18e semble résister moins bien à l’évolution du marché locatif.

Comment expliquer cette hausse ? Quels types de biens sont concernés ? Et surtout, comment éviter que son logement ne reste vide pendant plusieurs mois ? Cet article propose un tour d’horizon complet pour comprendre les enjeux et adopter les bonnes stratégies.

---

1. Vacance locative : comprendre les chiffres dans le 18e

Selon les données croisées de l’Observatoire du logement parisien et des plateformes de gestion locative, le 18e affiche un taux de vacance locative de 12 % en 2024, contre 9,5 % en 2022. Cette augmentation est significative dans un arrondissement comptant plus de 100 000 logements.

Les quartiers les plus touchés :

• La Goutte d’Or : taux proche de 14 %, lié à l’image du quartier et à la qualité du parc immobilier.
• Porte de Clignancourt : vacance de 13 %, en raison du turn-over important et de la dégradation de certains immeubles.
• Chapelle-Marx Dormoy : hausse à 11,5 %, avec une part importante de logements vacants ou en travaux.

---

2. Quelles causes expliquent cette hausse ?

a) Une offre inadaptée à la demande

Le parc locatif du 18e est souvent composé de petits logements mal isolés, avec un DPE F ou G. Or, depuis 2023, ces logements sont progressivement interdits à la location. Beaucoup restent donc vacants faute de travaux.

b) Une image de quartier en mutation

Certains quartiers souffrent encore d’une réputation difficile, ce qui freine les candidats à la location, en particulier les familles ou les actifs souhaitant une certaine sécurité.

c) Hausse des loyers déconnectée du marché

Certains bailleurs tentent d’imposer des loyers au-dessus des plafonds autorisés par l’encadrement. Les candidats fuient ce type d’offre, jugée non compétitive.

d) Une concurrence accrue

Le développement de l’offre meublée, de la colocation ou encore la remise en location de biens précédemment loués via Airbnb (suite à la réglementation) a généré un surplus de biens sur le marché.

---

3. Quels types de logements sont les plus concernés ?

a) Les studios anciens non rénovés

Souvent mal isolés, sans ascenseur ni espace extérieur, ces biens peinent à se louer. Leurs charges énergétiques élevées les rendent peu attractifs.

b) Les logements vides avec des baux classiques

Les locations nues, avec des baux rigides, ont du mal à s’adapter aux attentes de locataires en recherche de flexibilité.

c) Les biens mal valorisés

Photos peu qualitatives, annonces mal rédigées, diagnostics manquants : autant de facteurs qui déclenchent peu de visites.

---

4. Quelles stratégies adopter pour éviter la vacance locative ?

a) Adapter le type de location

• Opter pour la location meublée : plus flexible, elle attire les jeunes actifs, les étudiants ou les couples sans enfants.
• Choisir la colocation : très répandue dans le 18e, notamment autour de Jules Joffrin ou Simplon.

b) Rénover intelligemment

Un bien avec un DPE C ou D se loue jusqu’à 25 % plus vite qu’un logement classé F ou G. Les aides comme MaPrimeRénov’ peuvent soutenir les travaux.

c) Travailler l’annonce immobilière

• Des photos professionnelles
• Une mise en scène du logement (home staging)
• Une rédaction engageante mettant en avant les points forts (proximité métro, balcon, luminosité)

d) Fixer un loyer juste

Respecter l’encadrement des loyers à Paris est essentiel. Les biens bien positionnés sur le plan tarifaire se louent en général en moins de 3 semaines.

e) Passer par un professionnel

Une agence ou un gestionnaire locatif peut :

• Faire une estimation précise du loyer
• Sélectionner des dossiers solides
• Accélérer la mise en location
• Proposer des garanties de loyers impayés

---

5. Pourquoi le 18e reste un secteur stratégique ?

Malgré les difficultés, le 18e garde un fort potentiel locatif, notamment grâce à :

• Sa proximité avec les lignes 2, 4, 12 et 13
• Sa richesse culturelle (Montmartre, musées, spectacles)
• Une population jeune, diverse et mobile
• Des prix à l’achat plus abordables que le reste de Paris intra-muros

Les zones autour de Marcadet-Poissonniers, Lamarck-Caulaincourt ou Guy Môquet sont en réhabilitation et attirent de plus en plus de jeunes actifs.

---

6. Bonnes pratiques pour maintenir une location rentable et continue

Check-list anti-vacance locative :

• ✅ Effectuer un diagnostic technique complet (DPE, ERP, etc.)
• ✅ Adapter l’offre à la demande locale
• ✅ Optimiser le bien : mobilier de qualité, internet inclus, charges comprises
• ✅ Proposer une visite virtuelle ou un reportage photo vidéo
• ✅ Réagir vite entre deux locations (rafraîchissement, relance des annonces)
• ✅ Fidéliser les bons locataires (petits gestes, réactivité)

---

Conclusion

Un taux de 12 % de vacance locative dans le 18e arrondissement de Paris n’est pas une fatalité. Il reflète avant tout une mutation du marché locatif, et une nécessité d’adapter les stratégies immobilières. En tant que bailleur, s’entourer de professionnels, moderniser son offre, respecter la réglementation et penser à l’expérience locative sont les clés pour éviter la vacance et pérenniser la rentabilité de son bien.

---

🚀 Kyros Immo, votre partenaire pour éviter la vacance locative dans le 18e

Vous possédez un bien à Paris 18e ou prévoyez d’y investir ? Kyros Immo vous accompagne dans la mise en valeur, la mise en location et la gestion locative de votre logement.

✅ Analyse du loyer optimal ✅ Stratégie de location personnalisée ✅ Shooting professionnel, diffusion optimisée ✅ Zéro vacance locative visée avec garantie loyers