Pendant des décennies, la location longue durée a été la voie royale pour les investisseurs immobiliers : un bail classique, un locataire stable, et des revenus réguliers. Mais aujourd’hui, le contexte a radicalement changé. Hausse des charges, tensions sur le pouvoir d’achat, fiscalité plus lourde, encadrement des loyers, incertitude économique… De plus en plus de propriétaires s’interrogent : est-ce encore intéressant de louer en longue durée ?

À travers cet article, nous analysons les avantages, les limites, et les alternatives à connaître en 2025 pour faire les bons choix.

Location longue durée : ce qu’on attend… et ce qu’on obtient

1. Le modèle historique de la sécurité

Dans l’imaginaire collectif, la location longue durée (généralement un bail de 3 ans pour une location vide ou 1 an pour une location meublée) est synonyme de :

• Stabilité du locataire
• Revenus mensuels prévisibles
• Moins de gestion qu’une location courte durée

C’est un format particulièrement adapté :

• Aux investisseurs peu disponibles
• Aux biens en périphérie ou zones peu touristiques
• Aux profils patrimoniaux

 

2. Une rentabilité souvent en berne

Mais derrière cette image rassurante, la rentabilité réelle d’un bien loué en longue durée est souvent inférieure à 3 % net :

• Loyers plafonnés dans les zones tendues
• Pas de possibilité d’ajustement saisonnier
• Dégradation possible du bien sans contrôle régulier
• Taxation élevée sur les revenus fonciers

Dans certaines villes, les charges de copropriété et les taxes dépassent le cash-flow mensuel. Le bien devient alors une charge… au lieu d’un investissement.

Pourquoi de nombreux propriétaires se détournent de la location longue durée ?

1. Un encadrement de plus en plus strict

Dans de nombreuses agglomérations (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux…), les loyers sont :

• Encadrés voire gelés
• Difficiles à revaloriser même en cas de travaux
• Contraints par des grilles de référence légale

Par ailleurs, les droits des locataires sont très protecteurs :

• Expulsion en cas d’impayé très lente (souvent 12 à 24 mois de procédure)
• Peu de flexibilité pour récupérer son bien

2. Une fiscalité peu avantageuse

En location vide, les loyers sont soumis aux revenus fonciers, avec un abattement de 30 % seulement (micro-foncier), et aucune possibilité d’amortir le bien.

En meublé, le statut LMNP est plus avantageux, mais nécessite :

• Une bonne comptabilité
• Des déclarations spécifiques
• Et il est menacé de durcissements législatifs à l’avenir

3. Un effort de gestion mal récompensé

Contrairement à ce qu’on croit, la location longue durée ne veut pas dire zéro souci :

• Relations parfois tendues avec des locataires sur place
• Délai long pour mettre fin au bail
• Nécessité de refaire le logement tous les 3 à 5 ans (peinture, équipements…)

Quelles sont les alternatives à la location longue durée ?

Face à ces constats, de plus en plus de propriétaires se tournent vers des modèles hybrides ou alternatifs, plus souples et souvent plus rentables.

1. La location moyenne durée (1 à 10 mois)

C’est le compromis idéal entre courte durée et bail classique. Elle s’adresse :

• Aux professionnels en mobilité (missions, CDD, formation…)
• Aux étudiants, stagiaires, jeunes actifs
• Aux personnes en transition (travaux, séparation, mutation…)

Elle permet :

• Des loyers 20 à 30 % plus élevés
• Des contrats flexibles (bail mobilité, meublé de courte durée)
• Un turnover raisonnable, tout en maintenant la qualité du logement

 

2. La location à des entreprises ou à l’État

Peu connue mais très efficace, cette option consiste à louer :

• Soit à une société pour héberger ses salariés
• Soit à un organisme public ou une association mandatée par l’État

Avantages :

• Zéro impayé (c’est la structure qui paie)
• Durées ajustables, selon la mission ou le programme
• Moins de vacance locative, forte demande en zones urbaines

3. La location courte durée… bien encadrée

Même si elle demande plus de gestion (ou une conciergerie), la location touristique ou professionnelle à la nuitée permet :

• Des revenus 2 à 3 fois supérieurs à la longue durée
• Une liberté complète sur les périodes de location
• Une optimisation fiscale via le statut LMNP réel

Attention toutefois à la réglementation stricte dans les grandes villes.

Conclusion : louer en longue durée… seulement si c’est le bon contexte

Alors, faut-il encore louer en longue durée en 2025 ? La réponse est : oui, mais pas dans tous les cas.
Ce modèle peut rester pertinent :

• Pour les biens peu mobiles ou mal situés
• Si vous cherchez la simplicité absolue
• En cas de stratégie patrimoniale à très long terme

Mais si vous cherchez à optimiser vos revenus locatifs, limiter les risques d’impayés et garder de la flexibilité, les modèles alternatifs comme la moyenne durée, la location à des entreprises ou à l’État sont souvent bien plus performants.