En tant que propriétaire bailleur, vous avez aujourd’hui plusieurs types de baux à votre disposition pour louer votre bien. Si le bail classique reste la formule la plus répandue, le bail mobilité et le bail entreprise sont venus élargir les possibilités, notamment dans des contextes de location meublée ou de besoin de flexibilité. Mais alors, comment choisir entre ces différents baux ?
Dans cet article, on vous aide à y voir clair selon votre profil, le type de logement et les objectifs de votre mise en location.

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1. Le bail classique : la solution la plus sécurisante pour louer durablement

Le bail classique, aussi appelé bail d’habitation loi 89, est le contrat le plus connu et utilisé par les bailleurs particuliers. Il s’adresse aux locataires souhaitant faire du logement leur résidence principale, qu’il soit loué vide ou meublé.

Durée et modalités

• Bail vide : 3 ans minimum renouvelables (6 ans si le bailleur est une personne morale).
• Bail meublé : 1 an minimum (ou 9 mois si le locataire est étudiant).
• Dépôt de garantie : 1 mois pour un logement vide, 2 mois pour un meublé.
• Préavis : 3 mois pour le locataire (réduit à 1 mois dans certaines zones tendues ou situations), 6 mois pour le bailleur.

Avantages

• Cadre juridique stable : très encadré par la loi, ce bail rassure les deux parties.
• Bonne rentabilité sur le long terme si le logement est bien situé.
• Possibilité d’encadrement des loyers selon les villes (Paris, Lyon, Lille…).

Pour qui ?

Idéal pour les investisseurs souhaitant de la stabilité locative, avec peu de turnover. Parfait si vous louez un logement destiné à un particulier pour y vivre durablement.

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2. Le bail mobilité : flexibilité et fiscalité avantageuse pour les meublés

Créé par la loi Élan en 2018, le bail mobilité répond aux besoins des personnes en situation temporaire : études, mutation, stage, mission professionnelle, etc. Il est uniquement réservé à la location meublée.

Durée et spécificités

• Durée de 1 à 10 mois maximum, non renouvelable.
• Pas de dépôt de garantie autorisé (ce qui facilite l’entrée dans les lieux).
• Réservé à des locataires spécifiques : étudiants, stagiaires, alternants, personnes en mobilité professionnelle ou en formation.

Avantages

• Souplesse pour le bailleur : possibilité de louer à la carte, sans engagement de longue durée.
• Fiscalité favorable : en location meublée non professionnelle (LMNP), les revenus sont souvent moins fiscalisés grâce à l’amortissement.
• Moins de contraintes réglementaires qu’un bail classique.

Inconvénients

• Turnover élevé : il faut accepter de gérer plus de changements de locataires.
• Pas de dépôt de garantie : il est conseillé de souscrire une assurance ou d’exiger la garantie Visale.

Pour qui ?

Ce bail est parfait pour les propriétaires de logements meublés en zones tendues ou touristiques, ou proches des pôles universitaires, qui souhaitent optimiser leur rentabilité avec de la location courte durée encadrée.

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3. Le bail entreprise : louer à une société, mais avec prudence

Le bail de logement à une entreprise (ou bail civil) permet de louer un bien à une société, qui le mettra à disposition d’un salarié ou d’un dirigeant. Il n’est pas soumis à la loi de 1989, ce qui implique plus de liberté contractuelle, mais aussi moins de protection pour le locataire.

Modalités

• Le logement n’est pas considéré comme résidence principale.
• Durée libre, souvent entre 1 an et 3 ans, avec ou sans tacite reconduction.
• Nécessite une rédaction sur-mesure pour encadrer l’usage et les responsabilités.

Avantages

• Souplesse contractuelle : le contenu du contrat est négociable.
• Locataire solvable : en général, la société est plus solvable qu’un particulier.
• Possibilité de loyer plus élevé qu’un bail d’habitation classique.

Inconvénients

• Pas de garantie d’usage résidentiel : le logement peut être occupé temporairement.
• Pas encadré par la loi de 1989 : en cas de litige, c’est le Code civil qui s’applique.
• Fiscalité potentiellement plus lourde en cas de requalification par l’administration fiscale.

Pour qui ?

Ce bail s’adresse aux bailleurs expérimentés ou aux professionnels disposant d’un logement de fonction ou souhaitant répondre à une demande spécifique de location d’entreprise, notamment dans les grandes métropoles.

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4. Comment faire le bon choix selon votre projet ?

Le bon bail dépend avant tout de votre stratégie immobilière, du type de logement que vous possédez, et du profil de vos locataires cibles. Voici un résumé pour y voir plus clair :

Type de bail	Durée	Type de logement	Public ciblé	Avantages principaux
Bail classique	1 à 3 ans	Vide ou meublé	Locataires longue durée	Stabilité, encadrement juridique
Bail mobilité	1 à 10 mois	Meublé uniquement	Étudiants, actifs en mission	Souplesse, fiscalité LMNP, pas de dépôt
Bail entreprise	Libre	Vide ou meublé	Entreprises	Liberté contractuelle, forte rentabilité

Quelques conseils pratiques :

• Si vous débutez, optez pour un bail meublé classique, qui offre un bon compromis entre souplesse et stabilité.
• Pour booster la rentabilité d’un studio proche des écoles, le bail mobilité est une excellente option.
• Si vous avez un bien de standing en centre-ville ou dans une zone d’affaires, le bail entreprise peut être très intéressant… à condition d’être bien encadré juridiquement.

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Conclusion : adaptez le bail à votre stratégie patrimoniale

Choisir entre un bail classique, un bail mobilité ou un bail entreprise ne se fait pas au hasard. Chacun offre ses propres avantages et contraintes. En tant que propriétaire, votre priorité doit être d’adapter votre contrat de location à votre objectif de rentabilité, à la localisation de votre bien et au type de locataire que vous ciblez.

Chez Kyros, nous accompagnons nos clients investisseurs à chaque étape de leur stratégie locative, de la rédaction du bail jusqu’à la gestion complète du bien. Vous hésitez encore sur le bon bail à choisir ? Contactez notre équipe : nous vous aiderons à sécuriser vos revenus tout en optimisant votre fiscalité.