Vous êtes investisseur, vous n’êtes pas plombier : l’erreur de l’autogestion
C’est le péché mignon de l’investisseur qui débute : vouloir économiser sur sa gestion locative. On vient de signer chez le notaire, on a fait ses calculs de rentabilité sur Excel, et on voit cette ligne : « Frais de gestion : 8 % ». Le réflexe est humain, presque instinctif : « Pourquoi payer quelqu’un pour encaisser un chèque et envoyer une quittance ? Je peux le faire moi-même. C’est de l’argent facile. »
Sur le papier, vous avez raison. Gérer un appartement quand tout va bien prend 15 minutes par mois. Le problème, c’est que l’immobilier, ce n’est pas « quand tout va bien ». L’immobilier, c’est de la matière vivante. C’est un chauffe-eau qui lâche un samedi soir, un voisin qui se plaint du bruit, un dégât des eaux ou un locataire qui perd ses clés.
Et c’est précisément à ce moment-là que votre calcul d’économie s’effondre. En voulant « gratter » quelques points de rentabilité, beaucoup de propriétaires s’achètent en réalité un second métier mal payé, au lieu de construire leur liberté.
Le calcul que vous ne faites jamais : votre taux horaire
Posez-vous cette question brutale : Combien vaut votre heure de travail ? Si vous êtes cadre, chef d’entreprise ou profession libérale (le profil type de nos clients), votre temps se valorise peut-être à 50€, 100€ ou 200€ de l’heure.
Prenons un scénario classique d’autogestion : Le locataire vous appelle pour une fuite sous l’évier.
Vous prenez l’appel (20 min de discussion/stress).
Vous cherchez un plombier disponible (45 min d’appels frustrants).
Vous devez vous déplacer pour ouvrir la porte ou constater les dégâts (2h de trajet aller-retour dans les bouchons nantais ou parisiens).
Vous gérez la facture et le suivi (30 min).
Total : près de 4 heures perdues. Si votre taux horaire est de 100€, cette fuite vous a « coûté » 400€ de votre temps productif (ou de votre temps de repos précieux). Les 80€ d’économies mensuelles sur les frais de gestion viennent de partir en fumée en un seul incident. Pire : vous avez passé votre samedi après-midi sous un évier au lieu d’être avec votre famille.
La charge mentale : le tueur silencieux
L’argent est une chose, mais la charge mentale en est une autre. L’autogestion, c’est accepter d’avoir une partie de votre cerveau connectée en permanence à votre bien. C’est l’angoisse latente du téléphone qui sonne pendant vos vacances à l’autre bout du monde. C’est devoir gérer des relations humaines parfois tendues (retards de paiement, nuisances) avec un locataire avec qui vous avez créé un lien direct.
Un gestionnaire professionnel agit comme un bouclier. Il filtre, il tamponne, il résout. Il transforme des problèmes émotionnels et chronophages en simples lignes comptables. Vous ne recevez pas l’appel du locataire en colère ; vous recevez un compte-rendu de résolution. Cette tranquillité d’esprit n’a pas de prix.
L’Investisseur vs Le Gestionnaire : Choisissez votre camp
Mais l’erreur la plus grave de l’autogestion est ailleurs. Elle est stratégique. Pendant que vous gérez des quittances et des joints de silicone, vous ne faites pas la seule chose qui enrichit vraiment un investisseur : chercher la prochaine opportunité.
Un gestionnaire maintient l’existant.
Un investisseur développe le patrimoine.
Vous ne pouvez pas être au four et au moulin. Si votre objectif est d’avoir un seul appartement pour compléter votre retraite, l’autogestion peut s’entendre. Mais si votre ambition est de bâtir un empire immobilier, de posséder 5, 10 ou 20 lots, l’autogestion devient un goulot d’étranglement qui vous empêchera de scaler (passer à l’échelle).
Achetez votre liberté, pas des contraintes
Déléguer la gestion locative n’est pas une « charge » que l’on subit. C’est un investissement sur votre propre disponibilité. C’est le prix à payer pour que l’immobilier reste ce qu’il doit être : un revenu passif (vraiment passif) qui travaille pour vous, et non l’inverse.
Alors, la prochaine fois que vous hésiterez devant les honoraires de gestion, demandez-vous : « Est-ce que je veux être un investisseur libre qui signe des actes authentiques, ou un propriétaire esclave qui gère des fuites d’eau ? »
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Amaury TARDIER – Rédacteur en chef
