Paris Intramuros est un musée : le vrai rendement se trouve à 3 stations de métro du périph’
Il y a une forme de snobisme tenace chez l’investisseur parisien. Pour beaucoup, franchir le périphérique, c’est quitter la civilisation. L’objectif ultime reste de posséder un studio dans le Marais, un deux-pièces aux Batignolles ou une chambre de bonne dans le 16ème. C’est flatteur pour l’ego. C’est rassurant pour le patrimoine. Mais regardons la vérité en face : c’est un désastre pour votre cash-flow.
Avec des prix qui flirtent ou dépassent les 11 000 €/m² et des loyers strictement encadrés, la rentabilité nette d’impôt dans Paris Intramuros est souvent nulle, voire négative. Vous n’achetez pas de la performance, vous achetez une adresse postale. Vous achetez un morceau de musée.
Si votre objectif est de gagner de l’argent et de capter la croissance de demain, il faut accepter une réalité que les Parisiens de souche ont mis du temps à digérer : le centre de gravité de la capitale s’est déplacé.
La fin de la frontière psychologique
Nous sommes en 2026. Le Grand Paris Express n’est plus une promesse sur un plan, c’est une réalité quotidienne. L’extension de la ligne 14, la mise en service des tronçons de la 15 : tout cela a dynamité la vieille frontière du périphérique.
Pour un jeune cadre dynamique (votre cible locative « Corporate »), la notion de « Paris Intramuros » ne veut plus dire grand-chose. Sa seule métrique, c’est le temps de trajet porte-à-porte.
Habiter à Saint-Ouen (Ligne 14), c’est être à 12 minutes de Châtelet.
Habiter dans le 16ème sud, c’est parfois être à 35 minutes de ce même centre.
Le locataire a fait son choix. Il préfère vivre à Saint-Ouen, Pantin ou Villejuif dans un immeuble récent, avec un balcon, une place de parking et une isolation phonique parfaite, plutôt que de s’entasser dans un vieil immeuble haussmannien sombre et bruyant pour le même prix.
Les nouveaux « Arrondissements » des cadres
Où faut-il investir pour capter ces profils à haut revenu qui fuient le centre ? Visez la « Première Couronne Connectée ». Ces villes ne sont plus des banlieues, ce sont les nouveaux quartiers de Paris.
Saint-Ouen (Le 21ème arrondissement) : Avec son immense pôle tertiaire, son marché aux puces devenu ultra-tendance et la ligne 14, Saint-Ouen est devenu le prolongement naturel du 17ème. Les prix ont monté, mais les loyers aussi. La demande locative y est aussi tendue qu’à Bastille.
Pantin (Le Brooklyn Parisien) : Le long du Canal de l’Ourcq, les anciens entrepôts transformés en lofts et les sièges sociaux d’agences de pub (BETC, etc.) ont attiré une population créative et aisée. C’est « bobo », c’est vivant, et c’est encore nettement plus rentable au m² que le 19ème voisin.
Villejuif (Le Hub Santé & Tech) : C’est la grande gagnante du Grand Paris Express (croisement ligne 14 et 15). Avec le développement du pôle santé/recherche (Gustave Roussy), vous avez un vivier inépuisable de chercheurs, médecins et ingénieurs qui cherchent à se loger à proximité immédiate.
Achetez la pente, pas le plateau
C’est la règle d’or de l’investisseur intelligent : Il faut acheter la gentrification en cours, pas la gentrification terminée.
Investir dans le Marais aujourd’hui, c’est acheter en haut du cycle. Le quartier est déjà parfait, les prix sont au sommet. La marge de progression est faible. Vous achetez un « plateau ». Investir à Aubervilliers (limite Pantin) ou à Ivry-sur-Seine aujourd’hui, c’est acheter des zones qui sont encore en mutation. Les grues sont là, les commerces de bouche arrivent, la population change. Vous achetez la « pente ».
C’est sur cette pente que se réalise la plus-value. C’est là que le rattrapage des prix s’opère.
Sortez du Périph’, entrez dans le rendement
Ne laissez pas votre GPS mental vous faire perdre de l’argent. Paris s’est agrandi. Votre terrain de jeu aussi. Le « Grand Paris » offre aujourd’hui ce que l’Intramuros ne peut plus offrir : des immeubles modernes (bon DPE), des extérieurs, et une rentabilité qui permet encore de l’autofinancement si le montage est bon.
Alors, laissez les touristes visiter le musée Paris. Vous, investissez dans le Paris qui travaille, qui bouge et qui grandit. C’est juste de l’autre côté du boulevard.
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Amaury TARDIER – Rédacteur en chef
