La Baule en hiver : comment transformer une résidence secondaire passive en machine à cash
Promenez-vous avenue du Général de Gaulle ou sur le front de mer baulois un mardi de janvier. Que voyez-vous ?
Une ville magnifique, une lumière incroyable, mais surtout : des milliers de volets clos.
Pour 80% des propriétaires de résidences secondaires sur la Côte d’Amour, c’est la norme. L’appartement est ouvert en juillet et août pour la famille (ou loué à prix d’or aux touristes), puis il est mis sous naftaline pendant dix mois.
Ce modèle, hérité des années 90, est un non-sens économique.
Entre la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (qui a explosé), les charges de copropriété et l’entretien, votre « pied-à-terre » est un passif qui vous coûte une fortune.
Pourtant, il existe une demande locative insoupçonnée, solvable et respectueuse, qui cherche désespérément à se loger face à la mer entre octobre et mai.
Voici comment transformer votre charge financière en actif rentable grâce à la stratégie hybride.
Le Mythe de la « Saison Morte »
L’idée que personne ne vient à La Baule l’hiver est fausse. Ce sont les touristes qui ne viennent pas.
Mais deux nouvelles catégories de locataires ont pris le relais, portées par les mutations sociétales de 2026 :
- Les « Silver Actifs » (Retraités aisés) : Ils vivent à Nantes, Rennes ou Paris. Ils ne veulent pas passer l’hiver dans la grisaille urbaine. Ils cherchent un « quartier d’hiver » pendant 3 ou 4 mois pour respirer l’air iodé, jouer au golf et profiter des commerces baulois (qui restent ouverts à l’année).
- Les « Télétravailleurs Nomades » : Cadres supérieurs ou freelances, ils n’ont plus besoin d’être au bureau 5 jours sur 7. Ils cherchent à s’échapper de la ville pour travailler dans un cadre inspirant. Pour eux, La Baule en hiver est le bureau idéal : calme, connecté et accessible en TGV.
L‘Arme Fatale : Le Bail Mobilité
Comment louer à ces profils sans se bloquer pour l’été ? C’est là que la stratégie devient chirurgicale.
Oubliez la location nue ou meublée classique (bail de 1 an). Utilisez le Bail Mobilité.
Ce contrat, souple et puissant, permet de louer meublé pour une durée de 1 à 10 mois à une personne en situation de « mobilité » (mission professionnelle, télétravail, formation).
- La Mécanique : Vous louez de septembre à juin en Bail Mobilité (Loyer modéré mais continu, fiscalité LMNP).
- Le Bonus : Vous récupérez votre bien le 1er juillet. Vous basculez alors en location saisonnière courte durée (Airbnb/Abritel) pour 8 semaines à tarif « Haute Saison », ou vous en profitez vous-même.
C’est le meilleur des deux mondes : la sécurité d’un locataire stable l’hiver, et le rendement explosif de l’été.
Mais attention : On ne loue pas un « tente de camping » en hiver
Pour séduire un cadre en télétravail ou un couple de retraités exigeants, votre appartement « vacances » ne suffit plus.
Il faut adapter votre produit. Un locataire d’hiver a des besoins radicalement différents du vacancier d’août :
- Le Chauffage (Critère n°1) : C’est souvent le point noir des résidences secondaires. Les vieux convecteurs « grille-pain » sont rédhibitoires. Pour louer l’hiver, il faut garantir un confort thermique absolu (inertie sèche, bonne isolation des fenêtres). Personne ne paiera pour avoir froid face à la mer.
- La Connectivité Pro : Le Wifi « partagé de la copro » ou la box ADSL poussive, c’est fini. La Fibre optique dédiée est un prérequis non-négociable pour le télétravail.
- L’Espace de Travail : Installez un vrai coin bureau. Pas un bout de table basse, mais un bureau ergonomique face à la fenêtre (ou vue mer si possible), avec une chaise confortable et une lampe de qualité. C’est ce détail qui déclenche le coup de cœur du travailleur nomade.
- L’Ambiance « Cocon » : En été, on vit dehors. En hiver, on vit dedans. La déco doit être chaleureuse (plaids, tapis, éclairage soigné). Transformez l’appartement en refuge.
La mer rapporte aussi quand il pleut
Garder une résidence secondaire vide 80% du temps est un luxe que peu peuvent encore se permettre.
En pivotant vers cette stratégie hybride, vous ne faites pas que couvrir vos charges : vous générez un véritable cash-flow positif à l’année.
Vos volets s’ouvrent, votre bien est chauffé et entretenu (un appartement occupé s’abîme moins qu’un appartement vide et humide), et votre compte en banque vous remercie.
La Baule est belle en juillet. Mais pour votre portefeuille, elle est encore plus belle en novembre.
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Amaury TARDIER – Rédacteur en chef
