Vous vendez votre boite en 2026 ? Ne donnez pas 30% à l’État, donnez-les à votre immobilier
C’est le moment que tout entrepreneur attend et redoute à la fois. Vous avez passé dix ans à construire votre entreprise, à gérer les crises, à manager les équipes. Et en ce début d’année 2026, ça y est : vous avez signé le closing. Vous vendez. Le champagne est au frais. Mais il y a un invité surprise à votre fête qui a très soif : le Trésor Public.
Avec la Flat Tax, sur 1 million d’euros de plus-value, vous devez signer un chèque de 300 000 € à l’État. C’est brutal. C’est un tiers de votre travail qui s’évapore. Pourtant, il existe un mécanisme légal, puissant et encouragé par Bercy, pour garder cet argent. Non pas pour le flamber, mais pour le faire fructifier. Ce mécanisme, c’est l’Apport-Cession (article 150-0 B ter). Et si vous croyez que l’immobilier en est exclu, vous faites une erreur qui va vous coûter cher.
Le Deal : L’État vous prête votre impôt (à une condition)
Pour faire simple : au lieu de vendre vos parts en votre nom propre (et payer l’impôt immédiatement), vous apportez vos titres à une Holding que vous contrôlez. C’est cette Holding qui vend les titres. La magie opère ici : la plus-value est constatée, mais l’impôt est mis en « report ». Concrètement, la Holding encaisse 100% du prix de vente brut. Vous avez 1 million d’euros à investir, et non 700 000 €.
Mais l’État n’est pas mécène. En échange de ce cadeau de trésorerie, il vous impose une règle stricte : vous avez 2 anspour réinvestir au moins 60% du produit de la vente dans une « activité économique ». Et c’est là que le piège se referme sur les investisseurs mal conseillés.
Le Piège : L’immobilier locatif « Pépère » est interdit
Beaucoup d’entrepreneurs se disent : « Génial, je vais acheter trois immeubles de rapport à Nantes et vivre des loyers. »Interdit. L’administration fiscale est très claire : la gestion de patrimoine immobilier privé (location nue ou meublée classique) est une activité civile, pas une activité économique éligible au remploi de cession. Si vous faites ça, le report tombe et le redressement fiscal est immédiat.
Alors, l’immobilier est-il mort pour votre holding ? Non. Il faut simplement changer de sport. Il faut passer de l’immobilier de « rente » à l’immobilier de « commerce ».
La Solution Kyros : L’Immobilier « Actif »
Pour que votre investissement immobilier soit éligible au quota des 60%, il doit comporter un risque commercial et une gestion active. En 2026, voici les deux voies royales pour sécuriser votre apport-cession tout en bâtissant un empire pierre :
1. Devenez Marchand de Biens (Opérateur)
C’est la voie la plus rentable. Votre Holding finance des opérations d’achat-revente (rénovation, division, surélévation). Comme c’est une activité commerciale (achat de stock pour revente avec marge), c’est 100% éligible au remploi. Vous ne cherchez plus des locataires, vous cherchez de la plus-value. C’est un métier ? Oui. C’est pour cela que vous pouvez vous associer à des opérateurs experts (club deals) ou structurer votre propre foncière accompagnée.
2. L’Immobilier Para-hôtelier et Commercial
Vous voulez garder le bien ? C’est possible, mais il faut exploiter les murs.
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L’Hôtellerie / Para-hôtellerie : Acheter un immeuble pour le louer en courte durée avec services (accueil, petit-déj, linge, ménage) via notre offre de gestion locative LCD. C’est une activité commerciale.
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Les Murs de Commerce : Acheter les murs d’un restaurant, d’un espace de Coworking ou d’une crèche.
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Les Locaux d’Activités : Sur Saint-Nazaire ou la périphérie nantaise, acheter des entrepôts pour les louer équipés à des industriels.
Transformez une contrainte fiscale en levier de croissance
Ne voyez pas le dispositif 150-0 B ter comme une punition administrative. C’est un levier de richesse phénoménal. Ces 30% d’impôt que vous ne payez pas aujourd’hui, c’est de la « dette gratuite » que l’État vous accorde pour lancer votre seconde carrière d’investisseur.
Mais attention, l’horloge tourne. Le délai de 2 ans passe très vite quand il faut sourcer des dossiers complexes (Marchand de Biens ou Commercial). Si vous avez vendu (ou allez vendre) en 2026, votre chasse immobilière doit commencer maintenant. Ne laissez pas votre expert-comptable gérer seul le « papier ». Trouvez les actifs qui mettront votre impôt au travail.
Besoin d’un accompagnement personnalisé ? Rendez-vous sur Kyros Immo pour découvrir nos services et concrétiser votre projet immobilier avec sérénité !
Amaury TARDIER – Rédacteur en chef
