Décret Tertiaire : Il vous reste 4 ans pour éviter l’amende. Pourquoi 2026 est l’année pivot.
Nous sommes en février 2026. Regardez votre calendrier. L’échéance de 2030, celle qui impose une réduction de 40% de la consommation énergétique de vos bâtiments tertiaires (bureaux, commerces, entrepôts de plus de 1000 m²), vous semble loin ? Détrompez-vous. En temps « immobilier », 2030 est demain matin. Pendant quatre ans, beaucoup de propriétaires ont fait l’autruche. Ils ont rempli (ou pas) leurs déclarations sur la plateforme OPERAT, en espérant que la loi changerait, que les exigences baisseraient. Mauvaise nouvelle : la loi n’a pas changé. Ce qui a changé, c’est la patience du marché.
La menace n’est pas l’amende, c’est la « Décote Brune »
Soyons clairs : l’amende administrative (7 500 € par bâtiment) est anecdotique pour une foncière ou une grande entreprise. L’État le sait. C’est pourquoi la vraie sanction a été déportée vers le marché lui-même. En 2026, le danger n’est plus légal, il est financier. On assiste à l’explosion de la « Brown Discount » (la décote brune). Un immeuble de bureaux qui n’a pas entamé sa trajectoire de réduction énergétique est aujourd’hui considéré comme un actif risqué par les banques et les investisseurs institutionnels.
Refinancement : Votre banquier vous demandera votre notation OPERAT avant de vous prêter.
Valorisation : À loyer égal, un bâtiment énergivore se vend désormais 15 à 20% moins cher qu’un bâtiment vertueux.
Image : Le « Name & Shame » (la publication des mauvais élèves) prévu par la loi va faire fuir vos locataires grands comptes soucieux de leur rapport RSE.
Pourquoi 2026 est votre dernière fenêtre de tir
Pourquoi s’affoler maintenant ? Parce que l’immobilier est une industrie lente. Pour atteindre -40% en 2030, vous devez livrer les travaux en 2029. Pour livrer en 2029, vous devez lancer les appels d’offres en 2028. Pour lancer les appels d’offres, vous devez avoir voté le budget et réalisé les études en 2027. Conclusion : Vous devez décider de la stratégie en 2026. Ceux qui attendront 2028 se retrouveront au pied du mur, contraints de payer des travaux au prix fort dans un marché du BTP saturé, ou de vendre leur actif à la casse.
La stratégie gagnante : Piloter avant d’isoler
La panique pousse à l’erreur. L’erreur classique est de se lancer immédiatement dans des travaux lourds (isolation par l’extérieur, changement complet des menuiseries) qui coûtent des millions et vident la trésorerie. Il existe une voie plus intelligente, plus rentable, que nous préconisons systématiquement. Le Décret Tertiaire ne vous oblige pas à faire des travaux, il vous oblige à baisser la consommation. La nuance est capitale.
Avant de toucher au « Dur » (le bâti), optimisez le « Système ». L’installation d’une GTB (Gestion Technique du Bâtiment) performante permet souvent de gagner 10 à 15% de consommation juste en régulant mieux le chauffage, la climatisation et l’éclairage. C’est du « Quick Win ». C’est la première étape indispensable : installer des capteurs, analyser les données réelles, et corriger les dérives d’usage. C’est exactement le rôle de notre pôle d’audit énergétique et conseil, qui identifie ces gisements d’économies immédiates avant de vous faire dépenser le moindre euro en béton.
Transformez la contrainte en opportunité
Ne voyez pas le Décret Tertiaire comme une taxe déguisée. Voyez-le comme une opportunité de « Nettoyer » votre patrimoine. En 2030, le parc immobilier sera coupé en deux : les immeubles « Intelligents & Sobres » et les « Épaves Thermiques ». Vous avez encore 4 ans pour choisir votre camp. Mais le train part maintenant.
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Amaury TARDIER – Rédacteur en chef
