Vous vendez votre entreprise en 2026 ? Utilisez l’immobilier tertiaire pour effacer la « Flat Tax »
C’est le moment que tout entrepreneur attend. Après des années de sacrifices, de nuits courtes et de développement acharné, vous vous apprêtez à vendre votre entreprise. Sur le papier, le chèque est magnifique : 2 millions d’euros. Mais en ce jeudi 19 février 2026, au moment de faire vos calculs de trésorerie nette, la réalité vous rattrape. L’État est à votre porte, et il demande son dû : la « Flat Tax » (Prélèvement Forfaitaire Unique). Amputée de 30 %, votre vente ne vous rapporte plus que 1,4 million. Perdre 600 000 € d’un trait de plume ? Pour beaucoup de dirigeants, c’est psychologiquement inacceptable.
Heureusement, le législateur a prévu une porte de sortie légale et redoutablement efficace : le mécanisme de l’apport-cession (Article 150-0 B ter du CGI).
Le bouclier fiscal de l’Apport-Cession : Comment ça marche ?
Le principe est simple : au lieu de vendre directement vos titres en nom propre, vous les « apportez » préalablement à une société Holding que vous venez de créer. C’est cette Holding qui, ensuite, vendra l’entreprise à l’acheteur.
Le résultat est magique : la plus-value est placée en « report d’imposition ». Votre Holding encaisse les 2 millions d’euros nets, sans aucune taxation immédiate.
Mais (car il y a toujours un mais), l’État impose une condition stricte. Pour conserver ce report d’imposition, votre Holding doit réinvestir au moins 60 % du produit de la vente (soit 1,2 million d’euros dans notre exemple) dans une activité économique éligible, et ce, dans un délai de 2 ans.
Attention au piège : L’immobilier, oui, mais pas n’importe lequel !
C’est ici que de nombreux entrepreneurs font une erreur qui leur coûte un redressement fiscal sévère. Beaucoup pensent qu’il suffit d’acheter de beaux murs commerciaux à Paris ou un entrepôt à Nantes et de les louer classiquement (location nue) pour remplir la condition des 60 %. C’est faux. La location immobilière classique est considérée par le fisc comme une activité civile, et non commerciale. Elle n’est donc pas éligible au 150-0 B ter.
Pour transformer cet impôt effacé en patrimoine immobilier hyper-rentable, vous devez investir dans l’immobilier commercial ou opérationnel. Voici les 3 voies royales que nous ciblons en 2026 :
Le Marchand de Biens / Promotion : Votre Holding achète un immeuble vieillissant à Saint-Nazaire, le réhabilite lourdement, le découpe et le revend avec une marge. C’est une activité commerciale par nature, parfaitement éligible.
Le Bureau Opéré / Coworking : Vous achetez un plateau de bureaux à Nantes, mais au lieu de le louer nu, vous l’aménagez et fournissez des prestations (ménage, accueil, internet, café). Vous exploitez un centre d’affaires.
La Parahôtellerie / Coliving Pro : L’acquisition et l’exploitation d’une résidence pour travailleurs en mobilité (très demandée en région parisienne et sur le littoral), avec fourniture de services hôteliers.
Transformez l’impôt en empire patrimonial
Le délai de 2 ans passe à une vitesse folle. La recherche du bon actif, la validation juridique du montage et l’exécution des travaux nécessitent une équipe rodée.
L’immobilier tertiaire « opérationnel » est la meilleure classe d’actifs pour sécuriser les fonds de la vente de votre entreprise. Contrairement aux startups ou au Private Equity (également éligibles mais très risqués), l’immobilier adossé à une activité commerciale vous offre la tangibilité de la pierre et une maîtrise totale de votre investissement.
C’est pour accompagner les dirigeants dans cette course contre la montre que nous avons structuré notre offre de conseil en investissement d’entreprise. Nous identifions les actifs éligibles (décote à l’achat, potentiel de transformation) et nous pilotons l’exploitation commerciale pour garantir le respect strict du Code Général des Impôts.
Ne payez pas, bâtissez !
Vendre sa société n’est pas une fin en soi, c’est le premier jour de votre nouvelle vie d’investisseur. Ne laissez pas 30 % de la valeur de votre travail s’évaporer. Utilisez l’apport-cession pour créer une foncière dynamique, réhabiliter des bâtiments obsolètes et générer de nouveaux revenus. Le législateur vous y encourage, l’économie locale en a besoin, et votre patrimoine vous en remerciera.
Besoin d’un accompagnement personnalisé ? Rendez-vous sur Kyros Immo pour découvrir nos services et concrétiser votre projet immobilier avec sérénité !
Amaury TARDIER – Rédacteur en chef
