25 juillet 2026
DPE et passoires thermiques : La location moyenne durée comme refuge légal
Le calendrier de la Loi Climat et Résilience bouleverse le marché de l’immobilier locatif. En effet, avec l’interdiction progressive de louer les logements classés F et G (les fameuses « passoires thermiques »), des milliers de propriétaires se retrouvent dos au mur. Les délais imposés par les copropriétés pour voter et réaliser des travaux d’isolation par l’extérieur sont souvent incompatibles avec l’urgence du calendrier légal. Par conséquent, de nombreux bailleurs craignent de voir leur appartement frappé d’une interdiction de location, entraînant une perte sèche de revenus.
Vous possédez un bien immobilier en Île-de-France ou en Loire-Atlantique dont le DPE est dégradé ? Alors, il existe une alternative juridique parfaitement légale pour sécuriser vos revenus. Chez Kyros, nous maîtrisons les subtilités du Code civil. Ainsi, découvrez comment la location moyenne durée d’affaires vous offre le délai nécessaire pour rénover sereinement.
L'impasse du bail résidentiel classique
Les interdictions de louer prévues par la législation visent un périmètre juridique très précis : les baux d’habitation constituant la résidence principale du locataire, soumis à la loi du 6 juillet 1989 (location nue traditionnelle, location meublée classique et Bail Mobilité). Cependant, si votre appartement F ou G relève de ce régime, le gel des loyers et l’interdiction prochaine de relocation s’appliqueront de manière implacable.
À l’inverse, tous les contrats de location ne sont pas assujettis à ces critères de décence énergétique stricts. C’est ici que la stratégie du meublé corporate prend tout son sens pour les bailleurs bloqués par l’inertie de leur syndic de copropriété.
Le Bail Société : Une bulle d'oxygène juridique
Pour contourner légalement cette impasse, la solution réside dans le changement de la nature du contrat. En ciblant la clientèle des entreprises, vous sortez du champ d’application de la résidence principale :
Un contrat régi par le Code civil : En signant un Bail Société, le locataire officiel n’est pas une personne physique, mais une entreprise qui loge l’un de ses collaborateurs en mission temporaire. Ce type de contrat échappe aux contraintes du DPE applicables aux résidences principales.
Le maintien immédiat de la rentabilité : De surcroît, vous n’êtes pas soumis au gel des loyers imposé aux passoires thermiques. Vous pouvez continuer à louer votre bien à sa juste valeur sur le marché corporate, le temps de rassembler les fonds nécessaires à votre rénovation.
Une flexibilité totale : Les baux d’affaires durent généralement de 3 à 9 mois. Lorsque les travaux de votre immeuble sont enfin votés et programmés, vous récupérez votre appartement sans difficulté à la fin du contrat en cours.
Financer votre rénovation grâce au LMNP
La stratégie de la location moyenne durée corporate ne sert pas à esquiver les travaux indéfiniment, mais à les financer intelligemment. C’est pourquoi nous recommandons de combiner ce modèle avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel. Les loyers perçus grâce aux cadres d’entreprises financent votre trésorerie. Néanmoins, lorsque vous engagerez vos travaux de rénovation énergétique, l’intégralité de ces factures sera déductible de vos recettes locatives, effaçant ainsi vos futurs impôts.
Note d’expertise juridique : Le logement mis à disposition d’une entreprise via un Bail Société doit tout de même respecter les règles élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité (absence de péril, chauffage fonctionnel). Seul le critère strict de l’étiquette énergétique (DPE) l’exclut des interdictions de la loi Climat.
Ne laissez pas un mauvais DPE bloquer votre patrimoine en attendant les travaux. Découvrez notre offre experte en gestion locative corporate et respirez financièrement.
Repères réglementaires (DPE & Meublé - 2026)
Périmètre des interdictions DPE
Résidences principales (Bail nu, Bail meublé d’un an, Bail Mobilité, Bail étudiant).
Contrats hors champ d'interdiction DPE
Bail Société (Code civil), Résidences secondaires, Location saisonnière de tourisme (selon réglementations locales).
Fenêtre de tir idéale
Utiliser le Bail Société pendant 1 à 3 ans, le temps que la copropriété réalise l’isolation thermique par l’extérieur (ITE).
FAQ : DPE et location meublée de moyenne durée
Puis-je utiliser le Bail Mobilité si mon appartement est classé G ?
Non, ce n’est plus possible. Bien que le Bail Mobilité soit un contrat de courte/moyenne durée (1 à 10 mois), il est explicitement considéré par la loi comme une résidence principale pendant la durée de l’occupation. Il est donc soumis aux mêmes exigences de décence énergétique (et aux mêmes interdictions) qu’un bail meublé classique d’un an. Seul le Bail Société (Code civil) permet de s’en affranchir légalement.
Dois-je informer l'entreprise locataire de la classe énergétique du bien ?
Oui, la transparence est de rigueur. La fourniture d’un DPE valide reste obligatoire lors de la signature d’un Bail Société, même s’il est classé F ou G. L’entreprise locataire doit être informée de la consommation énergétique estimée du logement, car elle (ou son collaborateur) prendra à sa charge les factures d’électricité ou s’acquittera d’un forfait de charges calculé en conséquence.
Cette astuce du Bail Société fonctionnera-t-elle indéfiniment ?
La réglementation immobilière évolue constamment. À ce jour, le Code civil protège ce type de bail des obligations de la loi Climat, car il ne s’agit pas de la résidence principale du locataire juridique (l’entreprise). Cependant, cette stratégie doit être vue comme une solution transitoire (un « refuge ») permettant de générer du rendement le temps d’organiser financièrement et techniquement les travaux de rénovation énergétique de votre bien.
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Amaury TARDIER – Rédacteur en chef
