Dans un marché immobilier de plus en plus tendu, où les prix montent et les marges se réduisent, une question obsède les investisseurs : comment continuer à dégager de la rentabilité sans prendre des risques démesurés ?

La réponse tient parfois en un mot : la niche.

Car pendant que beaucoup se concentrent sur les mêmes typologies (studio étudiant, T2 en centre-ville, Airbnb classique…), d’autres segments beaucoup moins explorés offrent des rendements supérieurs, une fiscalité plus avantageuse, et une concurrence bien moindre.

Voici 5 niches immobilières encore largement sous-exploitées — et qui pourraient bien faire la différence en 2025.

1. Louer à des entreprises : le résidentiel… sans locataire classique

La plupart des investisseurs pensent location = particulier. Pourtant, de plus en plus d’entreprises cherchent à loger leurs salariés en mission, consultants, cadres en mobilité.

Ce type de location (bail civil, bail société) est encore peu connu, mais il présente plusieurs atouts majeurs :

• Loyer supérieur de 10 à 25 %
• Zéro impayé, l’entreprise étant solvable
• Rotation régulière mais organisée
• Moins de contraintes réglementaires que la location d’habitation

💡 Chez Kyros.immo, nous avons fait de cette niche notre spécialité : nous louons des appartements à des entreprises, tout en sécurisant le revenu du propriétaire. Résultat : plus de rentabilité, sans le stress.

2. La colocation professionnelle : pas que pour les étudiants

La colocation est souvent associée à des étudiants en centre-ville. Pourtant, une nouvelle forme de colocation émerge, portée par :

• Les jeunes actifs (25-35 ans)
• Les indépendants ou freelances
• Les salariés en mobilité géographique

Avantages de cette niche :

• Loyer au m² plus élevé
• Risque mutualisé entre les colocataires
• Fiscalité très avantageuse en LMNP

Les meilleurs rendements se trouvent dans des T4 ou T5 rénovés, proches des transports, souvent en périphérie des grandes villes.

📊 Exemple : un appartement à Rennes en colocation active peut rapporter 30 à 40 % de plus qu’une location classique.

3. La location à l’État ou aux institutions

Certaines structures publiques cherchent des logements : ministères, armées, rectorats, hôpitaux… Ces structures louent pour leurs agents (policiers, professeurs, militaires…).

Avantages :

• Bail stable, parfois de plusieurs années
• Zéro vacance
• Risque d’impayé inexistant
• Maintenance souvent assurée par l’institution

4. Le bail mobilité : souplesse et rentabilité

Encore méconnu, le bail mobilité permet de louer entre 1 et 10 mois à un public ciblé (stagiaire, formation, mission pro). Il offre une grande flexibilité, un loyer élevé et la garantie Visale (protection gratuite contre les impayés).

Le bail mobilité est idéal pour les villes dynamiques, avec beaucoup d’écoles, de grandes entreprises, ou de mobilité temporaire (Paris, Lyon, Nantes…).

5. Les petites villes bien connectées

La ruée vers les grandes métropoles a rendu certains marchés saturés. Pourtant, de nombreuses villes de 20 à 80 000 habitants, bien desservies (TGV, autoroute, bassin d’emploi), offrent :

• Prix au m² beaucoup plus bas
• Demande locative stable
• Rendements bruts de 8 à 10 %

Des villes comme Bourges, Laval, Vichy, Montbéliard ou Alès cachent souvent des opportunités très rentables, mais boudées faute d’image ou de méconnaissance.

Ce qu’il faut retenir

Dans un marché de plus en plus concurrentiel, sortir des sentiers battus est une stratégie payante.

Ces niches — location à l’entreprise, à l’État, colocation active, bail mobilité ou villes secondaires — sont encore peu exploitées, mais offrent une rentabilité supérieure et/ou une sécurité renforcée.