Investir dans l’immobilier à Paris est souvent perçu comme un placement sûr mais complexe, notamment en raison des prix élevés et des réglementations strictes. Pourtant, deux stratégies permettent d’optimiser la rentabilité et d’obtenir un cashflow positif : la division de lots et la location courte durée. Chacune présente des avantages et des contraintes qu’il est essentiel d’analyser avant de se lancer.

1. La division de lots : Maximiser l’exploitation de la surface

Qu’est-ce que la division de lots ?

La division de lots consiste à transformer un grand appartement ou un immeuble en plusieurs logements plus petits afin d’en augmenter la rentabilité. Cette stratégie permet de louer chaque unité séparément et ainsi d’obtenir un loyer global plus élevé.

Avantages de la division de lots

• Augmentation des loyers cumulés : Le prix au m² des petites surfaces est plus élevé que celui des grands appartements.
• Meilleure liquidité à la revente : Les petites surfaces attirent davantage d’acquéreurs et se revendent plus facilement.
• Risque locatif réparti : En cas de vacance locative, une partie du bien reste louée.
• Fiscalité optimisée : Possibilité d’amortir les travaux et d’utiliser le statut LMNP pour réduire l’imposition sur les revenus fonciers.

Inconvénients et contraintes

• Coût des travaux élevé : Il faut prévoir une enveloppe importante pour la rénovation et l’aménagement.
• Réglementation stricte : La division doit respecter le règlement de copropriété et le PLU (Plan Local d’Urbanisme).
• Autorisations administratives : Un changement d’affectation peut nécessiter une déclaration en mairie.

2. La location courte durée : Profiter d’une demande touristique et professionnelle

Qu’est-ce que la location courte durée ?

La location courte durée (LCD) consiste à louer un bien meublé pour de courtes périodes, généralement sur des plateformes comme Airbnb ou Booking. Cette stratégie est particulièrement adaptée aux grandes villes comme Paris où la demande touristique et professionnelle est forte.

Avantages de la location courte durée

• Rendement élevé : Les loyers perçus sont souvent bien supérieurs à ceux de la location classique.
• Flexibilité : Le propriétaire peut occuper son bien à certaines périodes.
• Meilleure préservation du bien : Les logements sont entretenus régulièrement.
• Fiscalité avantageuse : Possibilité d’exploiter le statut LMNP avec le régime du réel pour déduire les charges et amortir le bien.

Inconvénients et contraintes

• Réglementation stricte à Paris :
  • Location limitée à 120 jours par an pour les résidences principales.
  • Pour une résidence secondaire, obligation de compenser la transformation d’un local d’habitation en meublé touristique.
  • Contrôles et amendes en cas de non-respect des règles.
• Gestion chronophage : Besoin de prévoir le ménage, la remise des clés et la communication avec les locataires.
• Variation de la demande : Saisonnalité et dépendance aux tendances touristiques.

3. Quelle stratégie choisir pour un cashflow positif ?

Le choix entre la division de lots et la location courte durée dépend de plusieurs facteurs :

Rentabilité et rendement

• Division de lots : Rentabilité brute entre 6 et 9 % selon l’optimisation.
• Location courte durée : Rentabilité pouvant dépasser 10 %, mais avec des coûts de gestion plus élevés.

Contraintes réglementaires

• La division de lots est viable à long terme tant que les règles d’urbanisme et de copropriété sont respectées.
• La location courte durée est limitée à 120 jours par an pour une résidence principale et très contrainte pour une résidence secondaire.

Gestion et implication

• La division de lots nécessite un investissement initial important mais peu de gestion une fois les locataires en place.
• La location courte durée demande une gestion active ou le recours à une conciergerie.

Conclusion : Quelle stratégie adopter ?

Si vous cherchez un investissement à long terme et stable, la division de lots est une excellente option à Paris, à condition de respecter la réglementation et de bien maîtriser les coûts de travaux. En revanche, si vous disposez d’un logement bien situé et prêt à l’emploi, la location courte durée peut offrir des rendements très intéressants, mais avec plus de contraintes administratives et de gestion.

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