L’investissement immobilier à Saint-Nazaire attire de plus en plus d’acheteurs et d’investisseurs en quête d’une rentabilité locative intéressante. Face à la demande croissante de logements, une question se pose : vaut-il mieux investir dans l’immobilier neuf ou ancien pour maximiser ses revenus locatifs ? Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients qu’il est essentiel de bien comprendre avant de se lancer.

1. Le marché immobilier à Saint-Nazaire : un contexte favorable

Saint-Nazaire est une ville en plein essor, bénéficiant d’un dynamisme économique porté par l’industrie navale, aéronautique et les activités portuaires. Son attractivité grandissante, combinée à un coût immobilier encore accessible comparé à Nantes, en fait un terrain propice à l’investissement locatif.

Les prix varient selon les quartiers et le type de bien immobilier :

• Logements anciens : Prix moyen entre 2 500 et 3 500 €/m².
• Logements neufs : Prix moyen autour de 3 500 à 4 500 €/m².

Le choix entre neuf et ancien doit donc se faire en fonction de la stratégie patrimoniale de l’investisseur et de l’objectif de rentabilité.

2. Investir dans l’immobilier ancien à Saint-Nazaire : avantages et inconvénients

Les avantages de l’ancien

1. Prix d’achat plus attractif : L’immobilier ancien coûte en moyenne 20 à 30 % moins cher que le neuf.
2. Localisation plus centrale : Les biens anciens sont souvent situés en centre-ville ou dans des quartiers recherchés comme Villès-Martin, Kerlédé ou l’Immaculée.
3. Rentabilité potentiellement plus élevée : Avec un coût d’achat réduit, les loyers peuvent offrir un meilleur rendement brut (5 à 7 % selon les quartiers).
4. Possibilité de plus-value : En rénovant un bien ancien, il est possible d’augmenter sa valeur et de bénéficier d’un fort potentiel de revente.

Les inconvénients de l’ancien

1. Coûts de rénovation : Certains logements anciens nécessitent des travaux de mise aux normes (isolation, électricité, plomberie) qui peuvent être coûteux.
2. Performance énergétique moindre : Un bien classé DPE F ou G peut être difficile à louer et exiger des rénovations lourdes.
3. Frais d’entretien plus élevés qu’un bien neuf.

3. Investir dans l’immobilier neuf à Saint-Nazaire : avantages et inconvénients

Les avantages du neuf

1. Aucune rénovation à prévoir : Un bien neuf est conforme aux dernières normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) et RT 2020.
2. Frais de notaire réduits : Environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien.
3. Dispositifs fiscaux avantageux : Possibilité de bénéficier d’une exonération de taxe foncière les deux premières années et d’une réduction d’impôts via la loi Pinel.
4. Attractivité locative accrue : Un logement neuf avec des prestations modernes attire plus facilement les locataires solvables.

Les inconvénients du neuf

1. Prix d’achat plus élevlev\u00e : Environ 20 à 30 % plus cher que l’ancien.
2. Rentabilité brute plus faible : Le rendement tourne souvent autour de 3,5 à 5 %, soit un peu moins que dans l’ancien.
3. Localisation excentrée : Les nouveaux programmes se situent souvent en périphérie (ex. Herbins, Heinlex, Océanides).
4. Délais de livraison : L’achat sur plan implique un délai de construction avant mise en location.

4. Comparaison de la rentabilité entre neuf et ancien

Rentabilité brute :

• Ancien : 5 à 7 % selon le quartier et l’état du bien.
• Neuf : 3,5 à 5 % en moyenne.

Rentabilité nette :

• Ancien : Peut être optimisée par des travaux et une stratégie de location meublée.
• Neuf : Moins de charges d’entretien, mais des loyers souvent encadrés en loi Pinel.

Effort d’épargne et fiscalité :

• Ancien : Charges et fiscalité plus lourdes (travaux, taxe foncière).
• Neuf : Avantages fiscaux non négligeables (Pinel, exonération de taxe foncière).

5. Quelle stratégie adopter pour maximiser ses revenus locatifs ?

Opter pour l’ancien si…

• Vous cherchez une rentabilité immédiate et optimisée.
• Vous avez un budget limité et êtes prêt à réaliser des travaux.
• Vous souhaitez une localisation centrale pour garantir la demande locative.

Privilégier le neuf si…

• Vous recherchez un investissement clé en main avec peu d’entretien.
• Vous voulez bénéficier des avantages fiscaux.
• Vous prévoyez un investissement long terme avec un bien conforme aux futures normes.

Conclusion : Que choisir ?

Si votre objectif est une rentabilité à court terme avec un rendement brut élevé, l’immobilier ancien est plus intéressant, notamment dans les quartiers prisés du centre-ville et du front de mer. En revanche, si vous souhaitez un investissement sécurisé et sans travaux, avec des avantages fiscaux, l’immobilier neuf est une option à considérer.