Un dilemme fréquent chez les investisseurs

« Mon bien tourne, mais il n’est plus très rentable… »

C’est une phrase qu’on entend souvent chez les investisseurs immobiliers expérimentés. Après quelques années, les loyers stagnent, la fiscalité augmente, les charges s’accumulent… et le rendement s’érode.

Alors une question revient : faut-il vendre ce bien pour réinvestir ailleurs, autrement, et mieux ?

La réponse n’est pas toujours simple, mais elle peut faire toute la différence entre une croissance maîtrisée de votre patrimoine et un capital qui s’endort.

Les bonnes raisons de vendre (et celles à éviter)

✅ Vendre pour arbitrer intelligemment

La vente peut être une stratégie pertinente si vous êtes dans l’un de ces cas :

• Le bien est mal situé ou mal valorisé sur le marché actuel
• Il est lourdement taxé (location nue, foncier élevé, mauvaise fiscalité)
• Il nécessite des travaux importants pour rester compétitif
• Sa rentabilité nette est inférieure à 3-4 % malgré vos efforts
• Il vous mobilise du temps pour une rentabilité modeste

Dans ce cas, vendre pour réinvestir dans un bien plus rentable, mieux exploité et optimisé fiscalement peut vous permettre de :

✅ Doubler votre cashflow
✅ Baisser vos impôts
✅ Automatiser votre gestion
✅ Préparer une vraie stratégie de croissance

❌ Vendre par réflexe… ou par impatience

En revanche, vendre peut être une erreur si :

• Vous n’avez pas exploré toutes les options d’optimisation (ex : passer en meublé, louer à une entreprise, basculer en moyenne durée…)
• Le bien a encore un fort potentiel patrimonial
• Vous souhaitez vendre à court terme, sans plan clair de réinvestissement

💡 Avant de vendre, il faut optimiser. Un bien « moyennement rentable » peut parfois devenir un excellent actif s’il est bien exploité.

Le vrai enjeu : faire travailler votre capital

Ce que vous possédez aujourd’hui a de la valeur. Mais la question n’est pas seulement ce que votre bien vaut, c’est :
👉 Quel rendement net vous procure-t-il par rapport à sa valeur ?

Prenons un exemple :

• Vous avez un appartement à Lyon, estimé à 320 000 €
• Il vous génère 8 000 € nets par an
• Cela représente 2,5 % de rentabilité nette

En vendant et en réinvestissant 300 000 € dans deux lots bien exploités à 7 %, vous pourriez générer 21 000 € nets par an, soit près de 3 fois plus de rendement, à fiscalité équivalente.

Les pistes de réinvestissement plus rentables

Chez Kyros, nous accompagnons chaque semaine des investisseurs qui choisissent de vendre pour mieux investir. Voici quelques stratégies concrètes :

🔁 Rebondir sur des biens à fort rendement

• Studios ou T2 optimisés en colocation haut de gamme
• Location meublée moyenne durée pour actifs en mission
• Biens destinés à la location à des entreprises ou à l’État
• Programmes compatibles LMNP réel avec amortissement maximal

⚙️ Tirer parti de la fiscalité

• Achat en LMNP réel pour lisser la fiscalité pendant 10+ ans
• Création d’une SARL de famille ou d’une SCI à l’IS
• Stratégies d’amortissement différé pour anticiper vos revenus futurs

🛠️ Transformer votre cash en actif passif

Avec les bonnes solutions de gestion, vous pouvez aujourd’hui :

• Louer plus cher sans effort
• Confier la gestion à des experts de l’optimisation
• Automatiser la fiscalité et la comptabilité

Vendre mieux, pour mieux investir : comment faire ?

Voici les 4 étapes recommandées :

1. Auditez la performance réelle de votre bien (rentabilité, fiscalité, vacance, charges)
2. Calculez son potentiel d’optimisation : a-t-il encore une marge d’amélioration ?
3. Si non : estimez sa valeur, vendez dans de bonnes conditions
4. Réinvestissez de manière stratégique dans des actifs locatifs mieux calibrés

Conclusion : vendre n’est pas un échec, c’est une stratégie

Vendre un bien, ce n’est pas tourner la page.
C’est souvent changer de chapitre pour accélérer la suite.

Lorsque la rentabilité n’est plus au rendez-vous, que la fiscalité pèse, et que le bien vous limite, le meilleur choix est parfois de libérer votre capital pour viser plus haut.