Quand on pense immobilier, on pense souvent « mètres carrés ». Plus un bien est grand, plus il rapporte, non ? Et pourtant, cette logique est trompeuse. La surface n’est pas un indicateur fiable de rentabilité. Ce n’est pas la taille du bien qui compte, mais ce que vous en faites.

Certains investisseurs obtiennent de meilleurs rendements avec un studio de 18 m² qu’avec un T3 de 65 m². Pourquoi ? Parce qu’ils exploitent leur bien avec intelligence, fiscalité optimisée et stratégie locative ciblée. Dans cet article, on démonte les idées reçues pour vous aider à faire les bons choix.

Ce que la surface ne dit pas : rentabilité vs valorisation

Il faut d’abord distinguer deux notions fondamentales : la rentabilité locative (ce que vous gagnez chaque mois) et la valorisation patrimoniale (la plus-value potentielle à la revente).

Les grands biens (T3, T4, maisons…) se prêtent souvent à une logique patrimoniale. Ils prennent de la valeur dans le temps, surtout en zone tendue. Mais côté revenus, ils sont rarement les plus performants.

À l’inverse, les petits formats bien placés — studios, T2, colocation optimisée — génèrent souvent un cashflow mensuel plus élevé, même s’ils prennent moins de valeur à long terme.

Exemple :

• Un studio à Lyon acheté 120 000 € qui se loue 650 € charges comprises peut générer une rentabilité nette de 6 %.
• Un T4 à 350 000 € loué à 1 300 € produira souvent moins de 4 % nette.

Conclusion : plus grand ne veut pas dire plus rentable.

Le vrai levier : l’usage, pas les m²

Ce qui compte, ce n’est pas la surface, mais le type d’exploitation que vous choisissez.

• Un 20 m² mal exploité en location nue classique produira peu de revenus, avec une fiscalité lourde.
• Le même bien en location meublée, bail mobilité ou loué à une entreprise, peut voir son loyer bondir de 20 à 40 %, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal optimisé.

Idem pour les grands biens : un T4 en location nue à une famille aura une rentabilité moyenne, mais transformé en colocation ou loué en moyenne durée à une administration, il peut devenir une vraie machine à cash.

👉 La clé, c’est le modèle locatif, pas le nombre de mètres carrés.

Pourquoi les petites surfaces sont (souvent) plus rentables

1. Prix d’achat plus faible : l’entrée sur le marché est plus accessible, donc effet de levier plus facile.
2. Demande constante : les studios et T2 sont recherchés par les étudiants, les jeunes actifs, les salariés en mobilité…
3. Rotation plus rapide : ce qui peut sembler négatif est en réalité une opportunité de revaloriser les loyers régulièrement.
4. Meilleure adaptation à la location meublée : qui permet un loyer plus élevé et une fiscalité allégée via le statut LMNP.

Bien sûr, cela demande une gestion plus dynamique, voire une délégation à un professionnel (comme Kyros), mais le jeu en vaut largement la chandelle.

La vraie équation de la rentabilité

Rentabilité = (loyer mensuel net × 12) / coût total de l’investissement

Et ce coût total ne dépend pas que de la surface. Il dépend :

• Du prix d’achat (négocié ou non)
• Du coût des travaux (souvent plus bas sur les petites surfaces)
• De la fiscalité (LMNP réel ou foncier)
• Du type de bail (classique, mobilité, entreprise)
• Et surtout… de votre stratégie

C’est pourquoi chez Kyros, nous ne demandons pas en priorité “quelle surface fait votre bien ?”, mais plutôt :
👉 À qui peut-on louer ce bien, et comment le valoriser au maximum ?

Vous avez un petit bien ? Bonne nouvelle.

Ne croyez pas que vous êtes “condamné” à des loyers faibles. Au contraire. En choisissant le bon type de location — à des salariés détachés, des entreprises, l’État, ou via un bail mobilité — vous pouvez transformer un simple studio en actif performant.

Et si vous avez un grand bien ? Rien ne vous empêche de l’optimiser avec une colocation bien pensée ou une mise en location par chambre.

Conclusion : sortez du réflexe « surface = rentabilité »

Vous n’avez pas besoin d’un grand appartement pour générer de bons revenus locatifs. Ce qu’il vous faut, c’est :

• Une stratégie alignée avec votre bien et votre cible locative
• Une fiscalité adaptée (LMNP, bail entreprise…)
• Une exploitation professionnelle