Un mythe tenace chez les investisseurs

« Quel est le meilleur bien pour investir ? »
C’est la question que se posent tous les investisseurs débutants… et parfois même les plus expérimentés. Studio en centre-ville ? Maison en périphérie ? Colocation ? Location meublée ? Immobilier ancien ? Neuf ?

Face à l’abondance d’options, beaucoup cherchent une réponse simple. Un bien idéal. Celui qui se louera toujours, rapportera gros, ne nécessitera aucune gestion, et résistera aux aléas du marché.

Mais existe-t-il vraiment ce bien immobilier “parfait” pour investir ?

L’illusion du bien parfait

L’idée d’un bien universellement rentable et sans défaut est séduisante. Pourtant, c’est un mythe dangereux pour trois raisons :

1. Chaque bien dépend de son environnement : un studio à Paris n’a pas le même rendement qu’à Lille ou à Clermont-Ferrand.
2. La fiscalité varie selon votre profil personnel : le même bien peut être très rentable en LMNP réel pour l’un, et peu intéressant pour un autre.
3. Vos objectifs sont uniques : cashflow immédiat, valorisation patrimoniale, succession, retraite… Il n’y a pas une stratégie, mais la vôtre.

👉 En clair : ce n’est pas le bien qui est parfait, c’est l’exploitation que vous en faites qui peut l’être.

Ce qui rend vraiment un bien rentable

1. Une stratégie adaptée

Le même bien peut être :

• Peu rentable en location nue
• Moyennement rentable en location meublée longue durée
• Très rentable en colocation meublée moyenne durée
• Ultra rentable en location à une entreprise ou un organisme public

La clé est de choisir le bon mode d’exploitation, pas le bien le plus “standard”.

2. Une optimisation fiscale

Un bien qui rapporte 1 200 €/mois peut vous laisser :

• 800 € net après impôts… ou
• 1 200 € net si vous l’avez bien structuré

Grâce à un régime LMNP réel bien géré, vous amortissez votre bien, déduisez vos charges réelles, et réduisez voire neutralisez l’impôt pendant plusieurs années.

👉 Résultat : rentabilité réelle boostée, sans augmenter le loyer.

3. Une gestion adaptée à vos priorités

Le bien idéal, c’est aussi celui qui ne vous épuise pas.

• Vous n’avez pas envie de gérer ? → Confiez la gestion à une équipe spécialisée en location moyenne durée ou en colocation corporate.
• Vous voulez peu de turnover ? → Orientez-vous vers un bail mobilité ou une location à l’État.
• Vous cherchez la stabilité fiscale ? → Évitez le micro-BIC et passez au réel.

🎯 Le bien parfait est rentable, bien géré, et aligné avec vos objectifs personnels.

Ce que vous devez vraiment chercher

Plutôt que de chercher un bien parfait, posez-vous les bonnes questions :

• Quel est mon objectif ? (Cashflow ? Patrimoine ? Sécurité ? Transmission ?)
• Combien de temps je veux y consacrer ?
• Quel niveau de fiscalité suis-je prêt à supporter ?
• Quel mode de location suis-je prêt à mettre en place ?

Ensuite, cherchez un bien qui coche les bonnes cases pour VOUS, et que vous pourrez exploiter de façon intelligente, stable et rentable.

Ce que fait Kyros pour ses clients

Chez Kyros, nous partons du bien existant, souvent mal exploité, et nous le transformons pour qu’il devienne votre bien parfait :

• Étude de potentiel : colocation, entreprise, bail mobilité
• Optimisation de l’espace (sans gros travaux)
• Mise en conformité et ameublement complet
• Gestion locative clé en main
• Optimisation fiscale via le LMNP réel

🚀 Résultat : un bien plus rentable, plus fluide à gérer, et fiscalement optimisé — sans avoir besoin d’en acheter un nouveau.

Conclusion : non, le bien parfait n’existe pas. Mais vous pouvez le créer.

Le bien parfait n’est pas celui que tout le monde cherche. C’est celui que vous adaptez intelligemment à votre situation, à votre fiscalité, à votre marché local.

Ce n’est pas une question de surface, ni d’emplacement unique, ni même de prix d’achat.

C’est une question de stratégie et d’exploitation.