En tant qu’investisseur immobilier expérimenté ou non, il est important de prendre garde à certains pièges afin de garantir le succès de votre investissement immobilier locatif à long terme. Manda, spécialiste de l’investissement immobilier et de la gestion locative, vous transmet les 10 erreurs à éviter lorsqu’il s’agit d’investir dans un immobilier locatif.
Erreur 1: Manque de préparation adéquate pour son projet.
Il n’est pas né « investisseur immobilier »! Que ce soit pour la première fois ou pour la dixième fois, investir dans l’immobilier locatif est une aventure qui se prépare! Il est important de se familiariser avec les éléments liés aux biens immobiliers, bien sûr, mais aussi avec l’environnement fiscal et le marché de l’immobilier dans une zone géographique spécifique. Afin d’accomplir cela, les agents immobiliers sont fréquemment de bons conseillers, car ils sont informés des dernières nouvelles et tirent parti des avis de leurs collègues et clients.
Erreur 2: Se projeter comme propriétaire plutôt que comme locataire.
La mise en place d’un investissement immobilier locatif doit offrir au futur propriétaire bailleur la possibilité de mettre ses émotions de côté lors de l’achat et des travaux à effectuer. Situé au centre-ville, le bien est-il accessible par un parking à 200 mètres? Si la localisation est assez attrayante, si le bien est bien situé, il attire des potentiels locataires qui ne se soucient pas de pouvoir stationner leur véhicule devant leur porte d’entrée. Est-ce que la cuisine mérite d’être rénovée? Avant de commencer des travaux, il est important de garder à l’esprit que les préférences sont subjectives et qu’il sera nécessaire de mettre de côté vos propres préférences afin de rester le plus neutre possible dans votre approche. Il est important de se rappeler à tout moment que vous ne serez pas obligé de vivre dans le bien que vous achetez.
Erreur 3: Se laisser aveugler par les avantages fiscaux.
Si les nombreux dispositifs de défiscalisation (Pinel, Censi-Bouvard etc.) sont a priori séduisants, certains investisseurs immobiliers se laissent aveugler par les avantages auxquels ils sont liés, ne considérant que l’aspect fiscal des choses. Il convient de prendre en compte le fait que certains avantages fiscaux, en France, sont amenés à changer, voire à disparaître. Il ne s’agit, en aucun cas, de dispositifs figés, le dispositif Pinel en étant un exemple parlant. Il faut également réfléchir aux offres alléchantes des promoteurs immobiliers qui, rappelons-le, ouvrent leurs offres aux investisseurs à un instant T. Une fois les programmes de construction aboutis, ce sont des dizaines de logements qui sont proposés à la location en même temps. Comment tirer son épingle du jeu lorsque l’on est un propriétaire-bailleur en concurrence directe avec de nombreuses autres personnes ayant le même objectif ? Il est difficile de concevoir d’autres solutions que de baisser le loyer…
Erreur 4: Achat excessivement coûteux.
En réalité, le prix de l’immobilier neuf est d’environ 20 % supérieur à celui de l’ancien. De cette manière, l’obtention de la rentabilité de l’investissement immobilier demande davantage de temps. De plus, les propriétaires d’immobilier neuf soumis à certains dispositifs de défiscalisation sont soumis à des contraintes, notamment en ce qui concerne la durée de location, où ils doivent mettre leur bien en location pendant plusieurs années avant d’obtenir un retour sur investis
Erreur 5: Investir avec un apport personnel trop important.
Si les taux d’intérêt associés à l’emprunt immobilier sont faibles, il est préférable de prendre des prêts plutôt que d’utiliser ses propres fonds. De nos jours, il est envisageable de contracter un prêt sans apport ou avec un apport réduit, pour profiter de l’effet de levier si le taux d’emprunt est inférieur à l’inflation.
Erreur 6: Repousser en attendant d’autres opportunités plus favorables.
Un investissement dans l’immobilier semble attractif… Qui prétend que demain, il n’y aura pas d’offre plus attrayante dans les petites annonces? Bien sûr, il est compliqué de déterminer si un investissement immobilier constitue une opportunité ou non. Le marché est en constante évolution et habituellement, les occasions ne se présentent pas pour une période prolongée. Investir dans l’immobilier nécessite une prise de risque réfléchie et une certaine dose d’opportunisme. Il est également nécessaire d’être objectif vis-à-vis du marché et d’accepter la réalité telle qu’elle est.
Erreur 7: Vouloir éviter les agences pour payer moins cher.
Lorsqu’elles considèrent un investissement immobilier locatif, certaines personnes sont guidées par des idées reçues qui veulent qu’en passant par une agence, elles perdent de l’argent. Le marché de l’immobilier est guidé par la loi de l’offre et de la demande. Avant de mettre leur bien immobilier sur le marché, les vendeurs consultent l’offre, notamment par le biais de plateformes en ligne. La plupart du temps, les prix proposés incluent les frais d’agence. Les prix présentés sont donc les prix de vente, frais d’agence inclus. Vouloir à tout prix se détacher d’une agence pour acheter un bien immobilier n’est peut-être pas une solution judicieuse. En outre, la négociation de particulier à particulier est souvent plus difficile qu’en passant par une agence, qui agit comme un tiers objectif et indépendant.
Erreur 8: Ne pas s’assurer de la rentabilité locative de son projet.
Certains investisseurs ont tendance à penser que, pour obtenir une rentabilité maximale, il convient de choisir des zones géographiques dans lesquelles la demande est moins élevée. Le risque corrélé à la demande peu élevée est la vacance locative. À partir du moment où le logement est vide, la rentabilité disparaît. Par ailleurs, il convient de songer à la revente du bien, dans la mesure où le nouvel acquéreur s’intéressera à une rentabilité locative élevée. Si le vendeur n’est pas capable de la prouver, il s’en trouvera fort démuni au moment de la vente. Tout investisseur immobilier doit donc regarder, de la manière la plus objective possible, son aversion au risque par rapport aux gains potentiels. Éviter les vacances locatives ? Minimiser les risques à la revente ? Se diriger vers des villes qui présentent moins de risques en parallèle à une rentabilité moyenne… autant d’éléments qui nécessitent une réflexion en amont.
Erreur 9: Évaluer la valeur locative de manière personnelle.
Pour évaluer la rentabilité locative, plusieurs paramètres sont pris en compte : le type de bien immobilier (neuf ou ancien), le type de location (meublée ou non), la ville où se trouve le logement, le prix du bien, le loyer et les travaux. En plus de cela, on compte les dépenses et les coûts d’achat, ainsi que les éventuels bénéfices réalisés grâce à un dispositif fiscal. Comment évaluer le rendement locatif d’un bien immobilier? Comment obtenir une vision exhaustive et précise du rendement escompté avant d’investir? Manda vous offre un outil en ligne pratique et performant pour évaluer votre rentabilité locative.
Erreur 10: Souhaiter gérer seul sans avoir beaucoup de connaissances.
La gestion des logements est loin d’être une pratique facile. La gestion locative n’est pas une activité qui s’improvise, entre les divers problèmes liés au logement, les diagnostics à prévoir, les travaux, les problèmes liés au locataire… Comme une agence entièrement numérique, Manda vous offre la possibilité de prendre en charge la gestion locative de votre bien immobilier pour vous, à un prix fixe de 3,9% TTC.