Faut-il louer en meublé ou en vide à Saint-Nazaire en 2025 ?

L’investissement locatif à Saint-Nazaire attire de plus en plus de propriétaires bailleurs grâce à une demande locative en hausse et des prix de l’immobilier encore accessibles. Mais une question cruciale se pose : vaut-il mieux louer en meublé ou en vide pour maximiser sa rentabilité ?

En analysant les loyers pratiqués, la fiscalité et les charges liées à chaque option, nous allons voir quelle location génère en moyenne 18 % de revenus supplémentaires.

1. Rentabilité : le meublé en tête avec +18 % de revenus

Différence de loyers entre meublé et vide

À Saint-Nazaire, les loyers d’un bien meublé sont en moyenne 18 % plus élevés que ceux d’un bien loué vide, grâce à l’offre réduite de logements équipés et à la forte demande des expatriés, étudiants et jeunes actifs.

📌 Exemple comparatif sur un T2 de 45 m² dans le centre-ville : ✔ Location vide : 550 €/mois, soit 6 600 €/an. ✔ Location meublée : 650 €/mois, soit 7 800 €/an. ✔ Gain annuel en meublé : +1 200 €, soit une hausse de 18,2 %.

Turn-over et vacance locative

Un bien loué meublé a un turn-over plus fréquent (changement de locataire tous les 1 à 2 ans en moyenne), ce qui peut occasionner des périodes de vacance locative plus nombreuses.

Cependant, à Saint-Nazaire, la demande pour des meublés bien placés reste très forte, notamment avec la présence des chantiers navals, d’Airbus et des entreprises industrielles. Un bien bien positionné ne reste donc pas vacant longtemps.

2. Quelle fiscalité est la plus avantageuse ?

L’un des points clés pour choisir entre meublé et vide est la fiscalité, qui joue un rôle majeur dans la rentabilité nette de votre investissement.

Fiscalité en location vide

✔ Imposition au régime foncier. ✔ Possibilité d’un abattement de 30 % en micro-foncier. ✔ Charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété). ✔ Taxe foncière à prévoir, sans abattement spécifique.

Fiscalité en location meublée (LMNP)

✔ Imposition au régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). ✔ Deux options fiscales :

• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 %.
• Régime réel : déduction des charges réelles et amortissements, ce qui permet de réduire fortement l’impôt. ✔ Exonération possible de la CET (Cotisation Économique Territoriale) si les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 €/an.

📢 En clair : le régime réel en meublé permet d’optimiser la fiscalité en déduisant davantage de charges que la location vide.

3. Coûts à anticiper : le meublé demande un investissement supplémentaire

Si le revenu locatif est plus élevé en meublé, il faut aussi prendre en compte les coûts additionnels : ✔ Achat du mobilier : environ 3 000 à 6 000 € pour équiper un T2 correctement. ✔ Entretien et remplacement des équipements (électroménager, literie, etc.). ✔ Frais de gestion plus élevés si délégation à une agence (6 à 10 % du loyer en moyenne). ✔ Turn-over plus fréquent, entraînant des frais de remise en état entre chaque locataire.

Cependant, ces coûts sont en grande partie déductibles via le régime réel LMNP, ce qui les compense fiscalement.

4. Opportunités à Saint-Nazaire : où investir en meublé ?

Avec un marché immobilier en pleine évolution, certains quartiers offrent des opportunités particulièrement intéressantes pour la location meublée.

✔ Centre-ville : forte demande des jeunes actifs et étudiants. ✔ Proximité des chantiers navals et d’Airbus : demande soutenue par les travailleurs expatriés et intérimaires. ✔ Kerlédé et Saint-Marc-sur-Mer : attrait touristique et demande saisonnière. ✔ Trignac et Méan-Penhoët : prix d’achat plus attractifs avec un bon potentiel de rentabilité.

5. Verdict : meublé ou vide, quelle stratégie adopter ?

Vous devriez privilégier la location meublée si :

✔ Vous visez une rentabilité plus élevée (+18 % en moyenne). ✔ Vous êtes prêt à gérer un turn-over locatif plus fréquent. ✔ Vous souhaitez optimiser votre fiscalité avec le LMNP au régime réel. ✔ Votre bien est situé dans une zone à forte demande.

Vous devriez privilégier la location vide si :

✔ Vous cherchez une gestion plus simple et plus stable. ✔ Vous voulez un locataire sur le long terme. ✔ Vous préférez un régime fiscal plus classique. ✔ Vous ne voulez pas investir dans du mobilier.

Conclusion : Boostez vos revenus locatifs avec Kyros Immo

À Saint-Nazaire, la location meublée se démarque par une rentabilité supérieure de 18 %, notamment grâce à un loyer plus élevé et un régime fiscal avantageux.

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