Introduction

En 2024, la ville de Nantes a enregistré une hausse moyenne des loyers de +9,6 %, un chiffre qui fait réagir autant les locataires que les investisseurs. Cette progression marque une évolution significative dans un marché immobilier déjà sous tension, et pose une question essentielle : quelles seront les conséquences pour les baux locatifs en 2025 ?

Décryptage des raisons de cette flambée, analyse des répercussions sur les bailleurs et les locataires, et projection sur les prochaines évolutions du marché locatif nantais.

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1. Une croissance locative inédite en 2024

Selon les données de l’Observatoire des Loyers du Grand Ouest, les loyers à Nantes ont augmenté en moyenne de +9,6 % en 2024, une des plus fortes hausses depuis 10 ans. En comparaison, la hausse était de +4,3 % en 2023 et seulement +2,1 % en 2022.

Causes principales :

• Tension sur l’offre : un déficit de logements locatifs dans les quartiers centraux et attractifs.
• Hausse de la demande : liée à l’attractivité de Nantes, à l’arrivée de nouveaux actifs, étudiants et travailleurs en télétravail.
• Inflation générale : les charges de copropriété, les coûts d’entretien et les taux d’intérêt ont incité les bailleurs à revaloriser leurs loyers.
• Renforcement des normes DPE : les logements mal classés doivent être rénovés, coûtant cher aux propriétaires.

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2. Les conséquences sur les baux en 2025

a) Des relocations plus chères

Les baux conclus en 2025 seront naturellement impactés par cette hausse. Un T2 meublé dans le centre-ville qui se louait 690 € en 2023 peut atteindre 760 € ou plus en 2025.

b) Encadrement des loyers ?

Bien que Nantes ne soit pas encore classée comme zone tendue avec encadrement strict, la situation pourrait changer en 2025. Une demande de classement a déjà été évoquée par la métropole.

c) Impact sur les renégociations

Les locataires en place pourraient être tentés de renégocier leurs baux pour bloquer les augmentations. Inversement, certains bailleurs peuvent opter pour des durées plus courtes pour se laisser une marge d’ajustement sur les loyers.

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3. Quels types de biens sont les plus touchés ?

Top 3 des segments où la hausse est la plus forte :

1. Studios meublés en hypercentre : +11,2 %
2. T2 en colocation étudiante : +10,4 %
3. Maisons familiales à Nantes Nord et Erdre : +8,9 %

Les biens rénovés, bien situés, avec de bonnes performances énergétiques, voient leur valeur locative grimper.

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4. Quel impact pour les investisseurs immobiliers ?

Une rentabilité brute en progression

Malgré la hausse des prix à l’achat, les revenus locatifs évoluent plus vite. Cela permet de conserver, voire d’améliorer la rentabilité locative.

Exemple : Un T2 acheté 180 000 € loué 760 € / mois offre une rentabilité brute proche de 5,1 % (contre 4,4 % en 2022).

Fiscalité et régimes à connaître

• LMNP au réel : très intéressant pour les meublés
• Régime micro si revenus inférieurs à 77 700 €/an
• SCI à l’IS pour les projets patrimoniaux familiaux

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5. Une ville toujours très attractive en 2025

Malgré la hausse des loyers, Nantes reste parmi les villes les plus dynamiques de France :

• 34 000 étudiants
• Des entreprises du numérique et de la tech en croissance
• Un réseau de transport très développé
• Un cadre de vie prisé entre ville et nature

La demande locative reste soutenue par un afflux continu de nouveaux arrivants.

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6. Comment les bailleurs peuvent s’adapter

Adapter la stratégie de location

• Valoriser les DPE C ou D pour mieux louer
• Préférer les baux meublés plus flexibles
• Optimiser les charges pour rester compétitifs

Se faire accompagner

Gérer seul un bien devient complexe. Un professionnel peut :

• Sécuriser le bail
• Proposer le bon loyer
• Anticiper les évolutions légales
• Réduire la vacance locative

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Conclusion

Avec une hausse des loyers de +9,6 % en 2024, le marché locatif nantais se redessine. Si cette inflation crée des tensions pour les locataires, elle offre aussi de vraies opportunités pour les investisseurs avisés, capables d’adapter leur stratégie.

2025 sera une année charnière, marquée par l’évolution des réglementations, la réorganisation de la demande et une probable hausse continue des loyers.

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