L’investissement immobilier à Paris est un choix stratégique pour de nombreux investisseurs, mais la fiscalité peut rapidement grever la rentabilité locative. Heureusement, en optimisant la fiscalité, il est possible d’augmenter de 5 % la rentabilité de votre bien. Voici comment maximiser vos revenus tout en réduisant vos charges fiscales.

1. Choisir le bon régime fiscal

Location nue : Micro-foncier ou réel ?

Si vous louez un bien nu, vous avez le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel :

• Micro-foncier : applicable si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, il offre un abattement forfaitaire de 30 %.
• Régime réel : permet de déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, etc.), souvent plus avantageux pour les biens avec des charges élevées.

Location meublée : LMNP ou LMP ?

• Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d’amortir le bien et de réduire fortement l’imposition des revenus locatifs.
• Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), bien que plus contraignant, peut permettre d’imputer les déficits sur le revenu global et d’exonérer la plus-value après certaines conditions.

2. Optimiser la TVA et les charges sociales

Récupérer la TVA sur les biens neufs

Si vous investissez dans un bien neuf destiné à la location meublée avec services (résidences étudiantes, seniors, ou de tourisme), vous pouvez récupérer la TVA à 20 %.

Réduire les cotisations sociales

Les revenus de location meublée en LMP sont soumis aux cotisations sociales (Urssaf). Si vous ne souhaitez pas payer ces charges, il peut être préférable d’opter pour le LMNP, qui relève des prélèvements sociaux (17,2 %).

3. Profiter des dispositifs de défiscalisation

Le dispositif Pinel

Applicable à certains arrondissements, le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix du bien sur 12 ans. Toutefois, les loyers sont plafonnés.

Le déficit foncier

Si vous achetez un bien avec d’importants travaux, le régime réel permet de déduire ces charges des revenus fonciers et du revenu global (jusqu’à 10 700 € par an).

Le démembrement de propriété

Acheter un bien en nue-propriété vous permet d’échapper à l’IFI et de récupérer la pleine propriété après une période déterminée, sans fiscalité additionnelle.

4. Adapter sa stratégie d’investissement

Investir dans des niches fiscales attractives

Certains quartiers de Paris sont encore éligibles à des dispositifs de défiscalisation, notamment pour l’optimisation de la rentabilité locative.

Opter pour la colocation ou la location saisonnière

• Colocation : en louant plusieurs chambres plutôt qu’un seul appartement, vous maximisez le rendement locatif tout en bénéficiant du statut LMNP.
• Location saisonnière : bien que soumise à des restrictions à Paris, elle reste une option intéressante dans certaines zones si vous possédez une autorisation.

5. Réduire la fiscalité sur la plus-value immobilière

Détention longue durée et exonération

La plus-value immobilière est exonérée d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

SCI et optimisation fiscale

Créer une SCI à l’IS permet d’amortir le bien et de payer l’impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice), souvent plus avantageux que l’imposition sur les revenus fonciers.

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