L’encadrement des loyers à Paris est un faux problème (si vous changez de cible)
C’est la petite musique que l’on entend dans tous les dîners d’investisseurs depuis quelques années : « Paris, c’est fini. » L’argument est toujours le même : avec l’encadrement strict des loyers, la flambée des taux et le prix au mètre carré qui, même s’il se tasse, reste stratosphérique, la rentabilité locative s’est effondrée. Si vous faites une simulation classique, ils ont raison. Acheter un 40m² dans le 11ème pour le louer à un étudiant en bail classique (Loi 89) vous rapportera péniblement 2,5 % ou 3 % bruts. À ce tarif-là, autant laisser votre argent sur un fond euro.
Mais dire que « Paris est mort » est une erreur d’analyse. Le marché parisien n’est pas mort, il a simplement muté. Et ceux qui continuent de se plaindre de l’encadrement des loyers sont ceux qui s’obstinent à jouer avec des règles qui ne sont plus faites pour eux.
Il existe une porte de sortie, légale, transparente et terriblement efficace : le Bail Code Civil.
Pourquoi vous vous battez avec les mauvaises armes
L’encadrement des loyers a été conçu pour protéger la résidence principale des locataires parisiens. C’est une mesure sociale et politique. En tant qu’investisseur, si vous louez votre bien à titre de résidence principale (le classique « Bail Loi 89 »), vous acceptez de facto ces règles du jeu. Vous acceptez que l’État fixe votre prix de vente, indépendamment de la qualité de votre rénovation ou de vos prestations.
C’est là que le bât blesse. Vous pouvez installer une cuisine en marbre, mettre de la robinetterie en laiton et du mobilier de créateur : si le loyer de référence majoré est de 32€/m², vous ne louerez pas plus cher (sauf à tenter un « complément de loyer » risqué et de plus en plus contesté).
Vous essayez de faire de la performance avec un moteur bridé. C’est perdu d’avance.
Le changement de paradigme : Louer à une Personne Morale
La solution ne consiste pas à frauder ou à contourner la loi. Elle consiste à changer de client. Au lieu de viser le particulier qui cherche sa résidence principale, visez l’entreprise qui cherche à loger ses talents.
C’est le domaine du Bail Code Civil (souvent appelé « bail société » ou « logement de fonction »). Dans ce cadre juridique précis, le logement n’est pas la résidence principale du locataire au sens de la loi de 89. Les parties (vous et l’entreprise) retrouvent leur liberté contractuelle.
Concrètement ?
Loyer libre : L’encadrement ne s’applique pas. Le prix est fixé par l’offre et la demande.
Durée flexible : Pas de bail de 1 an ou 3 ans obligatoire.
Congé facilité : Les règles de reprise du logement sont définies par le contrat, pas par la protection du locataire.
Mais attention : La liberté a un prix, celui de l’excellence
C’est ici que la sélection naturelle s’opère. Si le loyer est libre, il n’est pas magique. Une entreprise du CAC40, une startup de la French Tech ou une ambassade ne signera pas un bail à 2500€ pour un deux-pièces sombre avec une déco « Ikea basique » d’il y a dix ans.
Pour entrer sur ce marché du Corporate, votre bien doit être irréprochable. On ne parle pas juste d’être « propre ». On parle d’un standard hôtelier :
L’emplacement : Central ou très bien connecté aux quartiers d’affaires.
La narration : Une décoration qui a une âme, une signature architecturale.
Le service : Fibre optique dédiée, ménage inclus, linge de maison de qualité, check-in fluide.
Le locataire Corporate n’achète pas des mètres carrés. Il achète une solution « Plug & Play » pour son collaborateur expatrié ou en mission longue. Il paie pour que tout fonctionne. Si vous offrez cette tranquillité d’esprit, le loyer n’est plus un problème, c’est une ligne de frais.
Arrêtez de subir, commencez à gérer
Il est temps de sortir de la posture de la victime de l’administration. L’encadrement des loyers est une réalité pour le marché de masse. Mais le marché de l’exception, lui, se porte très bien.
La question n’est plus « Combien la préfecture m’autorise-t-elle à louer ? ». La question devient : « Mon bien est-il assez exceptionnel pour qu’une entreprise accepte de payer le vrai prix du marché ? ».
Si la réponse est oui, Paris redevient ce qu’il n’aurait jamais dû cesser d’être : le placement patrimonial le plus solide et le plus performant de France. Si la réponse est non, vous avez deux choix : accepter la rentabilité médiocre de la Loi 89, ou nous appeler pour repenser votre stratégie.
Besoin d’un accompagnement personnalisé ? Rendez-vous sur Kyros Immo pour découvrir nos services et concrétiser votre projet immobilier avec sérénité !
Amaury TARDIER – Rédacteur en chef
