Foncier saturé à Saint-Nazaire ? Doublez vos loyers grâce à la « Mezzanine Industrielle »
Essayez de trouver 2000 m² de terrain industriel disponible autour de Saint-Nazaire aujourd’hui. C’est le parcours du combattant.
Entre la protection du littoral, les zones humides de Brière et l’application stricte de la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette), le foncier est gelé.
Pourtant, l’activité économique n’a jamais été aussi forte. Les sous-traitants d’Airbus et des Chantiers de l’Atlantique cherchent désespérément des m² pour stocker, assembler et loger leurs équipes.
Face à ce mur, beaucoup d’investisseurs baissent les bras. D’autres, plus malins, ont compris que si on ne peut plus pousser les murs, il faut pousser le plafond.
Votre hangar n’est pas une surface, c’est un volume. Et c’est là que réside votre marge cachée de 2026.
L’Hérésie du Vide : Transformez votre Volume en Foncier Aérien
Dans les zones de Brais ou de Cadréan, la majorité des bâtiments d’activités culminent à 7 ou 8 mètres de hauteur, alors que les locataires n’occupent souvent que les 2 premiers mètres pour leurs machines. Ce sont donc 6 mètres de vide que vous chauffez à perte : une véritable hérésie économique sur un marché où chaque mètre carré au sol vaut de l’or. La solution réside dans la mezzanine industrielle lourde, une plateforme autoportée en acier capable de supporter jusqu’à 500 kg/m². En créant ce véritable « foncier aérien » sur 30 % ou 50 % de votre surface, vous transformez l’air inutile en un étage constructible prêt à accueillir des bureaux panoramiques avec vue sur l’atelier ou des zones de stockage spécialisées.
L‘Équation Financière : Le Jackpot du Bailleur
Pourquoi est-ce l’investissement le plus rentable du moment à Saint-Nazaire ?
- Coût maîtrisé : Installer une mezzanine coûte environ 150 à 250 €/m². C’est trois fois moins cher que de construire une extension en dur (parpaing/béton), et ça ne nécessite pas de permis de construire complexe (souvent une simple déclaration préalable suffit si on ne crée pas de surface de plancher fiscale excessive).
- Loyer dopé : Vous ne louez plus 500 m², vous louez 750 m² utiles. Vous n’allez pas doubler le loyer (car l’étage vaut moins cher que le RDC), mais vous pouvez augmenter votre revenu locatif global de 30 à 40% sans avoir acheté un m² de terrain supplémentaire.
- Fiscalité neutre : Souvent, si la mezzanine est démontable, elle n’impacte pas toujours la Taxe Foncière de la même manière qu’une construction en dur (point à vérifier selon le montage).
Le défi technique : Ça ne s’improvise pas
Attention, transformer un hangar en duplex industriel demande de la rigueur.
Il faut valider la dalle (peut-elle supporter les poteaux ?), gérer la sécurité incendie (issues de secours, désenfumage) et l’accessibilité (escaliers aux normes).
C’est un projet technique qui peut effrayer un propriétaire non-averti. C’est pourquoi, dans le cadre de notre service de Property Management, nous pilotons ces installations pour nos clients. Nous coordonnons les bureaux d’études et les monteurs pour livrer un actif « Plug & Play » qui fera signer le locataire industriel immédiatement.
Ne cherchez plus le terrain, créez-le
À Saint-Nazaire, la bataille du sol est finie, il n’y en a plus. La bataille du volume commence.
En installant des mezzanines, vous apportez une réponse concrète à la pénurie de locaux pour les industriels.
Vous transformez un entrepôt « bête » en un outil de travail « agile ». Et accessoirement, vous faites exploser votre rendement locatif.
Le ciel est, littéralement, votre seule limite.
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Amaury TARDIER – Rédacteur en chef
