Le foncier à Paris est épuisé ? Achetez le ciel (La stratégie de la Surélévation)
Essayez de trouver un terrain nu à Paris en 2026. C’est mission impossible. Et si vous en trouvez un (une vieille dent creuse ou un garage), le prix du mètre carré de terrain dépasse l’entendement, tuant dans l’œuf toute rentabilité avant même d’avoir posé la première brique. L’investisseur classique baisse les bras et part en banlieue. L’investisseur audacieux, lui, lève la tête. Car le foncier le plus abordable et le plus disponible de la capitale se trouve juste au-dessus de vos yeux : ce sont les toits.
Bienvenue dans le monde de la Surélévation, la seule stratégie qui permet de créer du neuf au cœur de Paris à prix coûtant, tout en sauvant les copropriétés de la faillite énergétique.
La chasse aux « Dents Creuses »
En arpentant les rues du 11ème ou du 18ème arrondissement, levez les yeux : la ligne d’horizon parisienne est ponctuée d’anomalies urbaines. Ces petits immeubles de deux étages, nichés entre deux géants haussmanniens, sont ce qu’on appelle des « dents creuses ». Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) permet souvent de « gommer » ce vide en alignant le bâti sur ses voisins. Ce volume d’air devient alors votre terrain à bâtir, une denrée rare qui, contrairement au sol, se négocie directement auprès des copropriétés.
Le succès de l’opération repose sur une équation économique imparable. Si la construction en hauteur est techniquement exigeante (logistique complexe, structure bois), son coût de revient total — incluant l’achat du droit à construire — oscille généralement entre 6 000 et 7 000 €/m². Face à cela, le marché du neuf parisien (normes RE2020, terrasses, vues dégagées) permet une revente instantanée entre 11 000 et 14 000 €/m². En investissant le vide, vous transformez une rupture esthétique en une plus-value mécanique et créez de la valeur là où il n’y avait que de l’air.
Le Deal : « Je paie votre rénovation, vous me donnez votre toit »
Cependant, la technique n’est rien sans la diplomatie. Pour surélever, vous devez obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. En 2020, c’était presque impossible. Les propriétaires du dernier étage hurlaient à la nuisance. En 2026, la donne a changé. Pourquoi ? À cause du DPE. La plupart des copropriétés parisiennes sont des passoires thermiques (E, F ou G). Elles doivent ravaler les façades, isoler la toiture et changer la chaudière. La facture se chiffre souvent à 30 000 € ou 50 000 € par copropriétaire. Ils n’ont pas cet argent.
C’est là que vous arrivez en sauveur. Votre proposition est simple : « Je vous achète le droit de construire deux étages. Le chèque que je vous verse couvre intégralement le coût de votre rénovation énergétique, l’installation de l’ascenseur et la réfection de la cage d’escalier. » C’est un argument imparable. La surélévation finance la transition écologique de l’immeuble. C’est un échange gagnant-gagnant.
La technique : Construire léger pour ne pas écrouler l’existant
On ne pose pas deux étages de béton sur un immeuble de 1900. Les fondations ne tiendraient pas. La surélévation moderne se fait en filière sèche, principalement en ossature bois ou métallique. C’est une construction de précision, préfabriquée en usine. Les murs arrivent par camion et sont levés à la grue en quelques jours. C’est rapide, propre, et surtout léger. Mais cela demande une expertise technique pointue : étude de sol, reprise en sous-œuvre, acoustique. Avant de faire la moindre offre à une copropriété, il est impératif de valider la faisabilité structurelle. C’est une étape critique que nous sécurisons via notre service d’audit et expertise technique, pour éviter d’acheter des droits à construire inexploitables.
Devenez un bâtisseur urbain
Acheter le ciel n’est pas de la science-fiction. C’est la réponse la plus pragmatique à la crise du logement parisien. Vous densifiez la ville sans l’étaler. Vous rénovez le parc existant sans coût pour les résidents. Et vous générez une marge de promoteur. La prochaine fois que vous marchez dans Paris, ne regardez pas vos pieds. Levez les yeux. Votre prochaine opportunité est peut-être juste au-dessus de vous.
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Amaury TARDIER – Rédacteur en chef
