📍 Une pression locative jamais vue à Nantes

Nantes, ville dynamique de l’Ouest, attire chaque année des milliers d’étudiants, jeunes actifs, cadres et familles en quête d’un cadre de vie attractif. Mais en 2025, un chiffre alarme tous les professionnels de l’immobilier : dans l’hypercentre, chaque logement à louer reçoit en moyenne 14 demandes dans les 48 premières heures de publication.

Cette tension locative extrême soulève une question majeure pour les propriétaires, les investisseurs et les locataires : quelles sont les causes profondes de ce déséquilibre ? Est-ce le moment d’investir, ou au contraire faut-il attendre un retour à la normale ?

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🏙️ Nantes : entre attractivité et déséquilibre immobilier

Une métropole de plus en plus convoitée

Classée régulièrement parmi les villes les plus attractives de France, Nantes coche toutes les cases :

• Emploi dynamique (numérique, culture, services, logistique)
• Pôle universitaire majeur
• Réseau de transports performant
• Qualité de vie reconnue

Conséquence directe : +8,7 % de population en 10 ans, avec une explosion des demandes en location… mais une offre qui stagne, voire recule dans certains secteurs.

L’hypercentre en zone rouge

Les quartiers les plus recherchés comme Graslin, Bouffay, Decré, Saint-Clément ou Hôtel de Ville sont victimes de leur succès. Dans ces zones, on compte en moyenne 1 logement disponible pour 14 demandes sur les petites surfaces (studio ou T2). Les colocations partent en moins de 48h. Les familles peinent à trouver des biens à proximité des écoles et des transports.

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📈 Pourquoi une telle tension locative à Nantes ?

1. Le déséquilibre offre/demande

L’hypercentre de Nantes concentre les attentes : proximité des transports, des commerces, des pôles universitaires… Mais l’offre y est structurellement limitée :

• Peu de foncier disponible
• Rareté des constructions neuves
• Encadrement des hauteurs de bâtiments
• Réglementation patrimoniale contraignante

Résultat : la demande explose, mais l’offre n’évolue pas.

2. La fuite des biens vers la location saisonnière

De nombreux propriétaires ont opté pour la location meublée courte durée (type Airbnb), plus rentable à court terme. Ce phénomène assèche le marché de la location longue durée, en particulier dans l’hypercentre.

Depuis la mise en place de la déclaration obligatoire de changement d’usage, ce phénomène s’est stabilisé, mais ses effets se font encore sentir sur la tension actuelle.

3. Le rallongement de la durée d’occupation

Avec les incertitudes économiques post-Covid, beaucoup de locataires prolongent leur bail au lieu de déménager, ce qui ralentit le turnover naturel du marché locatif.

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💰 Impact sur les loyers : vers une hausse continue ?

+9,6 % en 2024 dans l’hypercentre

Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération nantaise, les loyers ont augmenté de 9,6 % en moyenne dans l’hypercentre en 2024 :

• Studio : 650 € (hors charges)
• T2 : 820 €
• T3 : 1 100 €
• Colocation 3 chambres : 1 450 €

Une régulation qui peine à freiner la hausse

Malgré l’entrée de Nantes en zone tendue, les mécanismes d’encadrement (plafonds de loyers, revalorisation annuelle plafonnée par l’IRL) sont insuffisants pour absorber la pression du marché. Certains propriétaires contournent les règles en optant pour le bail mobilité, le meublé, ou les locations de courte durée, échappant ainsi à l’encadrement classique.

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👀 Les profils les plus touchés par la pénurie

Les étudiants

Nantes accueille plus de 60 000 étudiants chaque année, mais les résidences universitaires ne couvrent qu’une fraction de cette demande. Les studios proches des facs partent en quelques heures, et les listes d’attente s’allongent chaque été.

Les jeunes actifs

Beaucoup de cadres ou salariés fraîchement recrutés à Nantes cherchent un T2 en centre-ville. Ils sont désormais en concurrence directe avec les étudiants les plus aisés et les investisseurs en colocation.

Les familles monoparentales

Avec un budget limité et une recherche centrée sur la proximité des écoles et crèches, elles subissent de plein fouet la tension locative.

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🏗️ L’avenir : les projets suffiront-ils à détendre le marché ?

4 320 logements en projet… mais hors hypercentre

Si la ville de Nantes a lancé plusieurs opérations d’aménagement (île de Nantes, Malakoff, Bottière-Chénaie), très peu de logements sont créés dans le périmètre historique.

De plus, la réhabilitation du bâti ancien prend du temps et reste coûteuse. Or, c’est justement dans les quartiers anciens que la pression est la plus forte.

La densification contestée

Les tentatives de densification (surélévations, logements dans les cours d’immeubles) se heurtent à une opposition citoyenne croissante, qui bloque certains permis de construire.

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💡 Faut-il investir malgré la tension locative ?

Oui, si l’on adopte la bonne stratégie

La pénurie de logements dans l’hypercentre peut paraître décourageante. Pourtant, pour l’investisseur avisé, elle représente une opportunité de rentabilité élevée, à condition de :

• Choisir les typologies les plus demandées (studio/T2)
• Cibler des quartiers proches de l’hypercentre en mutation (Zola, Sainte-Thérèse, Doulon)
• Proposer un bien éco-rénové et bien équipé
• S’orienter vers un meublé longue durée ou bail mobilité

Attention aux erreurs classiques

• Surpayer son bien en pensant “rentabilité immédiate”
• Ignorer les normes énergétiques (DPE F ou G interdits à la location dès 2025)
• Mal rédiger ses annonces ou sous-estimer la gestion quotidienne

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✅ Ce que peut faire un gestionnaire locatif local pour vous

Un professionnel de la gestion locative à Nantes peut :

• Estimer précisément le loyer adapté au marché
• Rédiger une annonce optimisée SEO
• Gérer les visites groupées et les dossiers locataires
• Vérifier la conformité énergétique
• Optimiser la fiscalité (LMNP réel, amortissement, etc.)
• Minimiser la vacance locative

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🧭 En résumé

Facteurs	Impact
Attractivité de Nantes	Demande locative en hausse
Pénurie d’offres en hypercentre	Tensions extrêmes
Loyers en forte hausse	Rentabilité potentielle +
DPE obligatoire	Sélection du bien à affiner
Projets urbains	Essentiellement en périphérie
Locations saisonnières	Réduction de l’offre durable

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🔚 Conclusion : Et maintenant ?

Avec 1 logement pour 14 demandes dans l’hypercentre de Nantes, la tension locative atteint des sommets. Pour les locataires, c’est une épreuve. Pour les investisseurs, c’est une opportunité à saisir intelligemment : choisir le bon quartier, le bon type de bien, et surtout s’entourer d’experts.

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