📉 Une tendance inédite dans l’immobilier locatif

Le marché locatif connaît une situation inédite en 2025 : les loyers baissent dans plusieurs quartiers centraux, une première depuis plus de 10 ans dans des grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Marseille. Cette baisse inattendue surprend, notamment dans des arrondissements historiquement tendus, où la demande dépassait depuis longtemps l’offre.

Entre exode urbain post-Covid, hausse des charges, encadrement des loyers, rénovations énergétiques obligatoires, et ralentissement économique, plusieurs facteurs combinés expliquent cette tendance.

Dans cet article, nous analysons les 5 arrondissements les plus concernés par cette baisse, les causes locales, les impacts pour les investisseurs, et les opportunités à saisir dès maintenant.

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📌 Pourquoi les loyers baissent en 2025 ?

Les loyers baissent pour la première fois depuis une décennie dans certains secteurs pour plusieurs raisons :

• Encadrement des loyers renforcé (avec des sanctions plus lourdes)
• Inflation + hausse du coût de la vie = baisse du pouvoir d’achat des locataires
• Retour de la vacance locative dans les biens énergivores (classés F ou G)
• Migration vers la périphérie ou les villes moyennes pour des loyers plus abordables
• Offre locative en hausse (nouveaux programmes livrés, meublés transformés en longue durée)

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🏆 Top 5 des arrondissements où les loyers baissent pour la première fois depuis 10 ans

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1. Paris 18e arrondissement

Baisse moyenne constatée : –4,2 % sur 12 mois

Contexte :

• Quartier historiquement populaire devenu cher : Montmartre, Marx Dormoy, La Chapelle
• Fort taux de logements anciens avec un DPE classé F ou G
• 12 % de vacance locative dans certains secteurs en 2025

Raisons de la baisse :

• Désintérêt des jeunes actifs pour les logements anciens mal isolés
• Concurrence accrue avec des biens rénovés en périphérie
• L’offre en meublé est devenue surabondante post-Airbnb

Opportunités :

• Acheter dans l’ancien à rénover (DPE D ou E visé)
• Colocation ou bail mobilité dans les quartiers proches du métro (Simplon, Jules Joffrin)

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2. Lyon 1er arrondissement

Baisse moyenne constatée : –3,8 %

Contexte :

• Quartier dynamique et jeune (Croix-Rousse, Terreaux)
• Tensions entre loyers élevés et taille réduite des logements

Raisons :

• Beaucoup de studios ou T1 énergivores
• Les étudiants préfèrent désormais la colocation en périphérie (Villeurbanne, 8e arrondissement)
• Moins de touristes qu’avant → reconversion d’Airbnb en meublés longue durée

Opportunités :

• Transformer des petites surfaces en colocations de standing
• Acheter des biens dans des immeubles bien classés énergétiquement

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3. Marseille 6e arrondissement

Baisse moyenne constatée : –3,5 %

Contexte :

• Quartier central et bourgeois (Castellane, Palais de Justice)
• Très touché par la rénovation énergétique obligatoire

Raisons :

• Beaucoup de grands logements anciens devenus trop chers à chauffer
• L’offre augmente avec les ventes forcées des propriétaires non conformes DPE
• Repli des familles vers des quartiers périphériques plus modernes

Opportunités :

• Diviser un grand appartement en plusieurs petites unités
• Acheter dans le cadre d’un déficit foncier ou d’une rénovation énergétique ciblée

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4. Paris 6e arrondissement

Baisse moyenne constatée : –3,1 %

Contexte :

• L’un des arrondissements les plus chers de France depuis 20 ans
• Très forte densité patrimoniale : immeubles anciens, charges élevées

Raisons :

• Les locataires ne peuvent plus suivre la hausse des charges
• Propriétaires limités dans les hausses par l’encadrement des loyers
• Revente massive d’appartements occupés

Opportunités :

• Récupérer un bien ancien avec travaux lourds + revalorisation fiscale
• Fort potentiel sur les locations meublées haut de gamme ou pied-à-terre

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5. Bordeaux – Quartier Saint-Michel / Victoire (ancien centre)

Baisse moyenne constatée : –2,9 %

Contexte :

• Quartiers étudiants et populaires autrefois très recherchés
• Légère désaffection depuis l’inflation et la hausse des charges

Raisons :

• Éloignement des jeunes qui ne peuvent plus suivre les loyers
• Offre croissante de logements avec des rendements qui chutent
• Plus de vacance sur les petites surfaces non rénovées

Opportunités :

• Biens à restructurer pour location moyenne durée ou coliving
• Focus sur des immeubles avec possibilité de division

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🧠 Quelles leçons tirer pour les investisseurs ?

1. Les prix ne font pas tout

Un quartier cher n’est pas une garantie de rendement. Quand les charges explosent et les loyers sont encadrés, la rentabilité s’effondre. Mieux vaut viser une bonne demande locative que la plus belle adresse.

2. Le DPE est devenu roi

Les biens classés F ou G sont de plus en plus difficiles à louer et à financer. C’est l’un des premiers critères de sélection des locataires en 2025. La rénovation énergétique est un levier stratégique de rentabilité et de valorisation.

3. La vacance locative est un signal d’alerte

Quand un quartier commence à enregistrer de la vacance, il faut comprendre pourquoi : qualité des biens, pouvoir d’achat local, nouvelles alternatives mieux desservies ? Investir en connaissance de cause, avec un œil sur les projections urbaines, est clé.

4. Anticiper les flux, pas juste les stats

Les villes évoluent vite : mobilité post-Covid, télétravail, aménagements cyclables, nouvelles lignes de tram… Autant de facteurs invisibles dans les chiffres bruts, mais visibles pour un investisseur avisé.

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🔚 En conclusion : Baisse des loyers ≠ fin des opportunités

La baisse des loyers dans ces 5 arrondissements n’est pas une mauvaise nouvelle pour les investisseurs, bien au contraire. Elle marque un retournement de tendance qui peut être exploitée intelligemment.

✔️ C’est l’occasion de négocier un bien en baisse, de rénover, de repenser son positionnement locatif, et de diversifier sa stratégie (coliving, bail mobilité, location haut de gamme, etc.).

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