Une fausse impression de rentabilité

Vous percevez un loyer tous les mois. Votre bien est occupé, les charges sont payées, et il vous reste un peu de cash à la fin de l’année. Tout va bien, non ?

En apparence, oui.

Mais en réalité, des centaines d’euros dorment chaque mois dans votre bien immobilier, faute d’optimisation.

Ce que beaucoup de propriétaires ignorent, c’est que la rentabilité d’un bien dépend bien plus de la stratégie d’exploitation que du bien lui-même.

Et dans la majorité des cas, un bien jugé « correctement rentable » peut gagner +20 à +40 % de rendement net, sans devoir acheter un mètre carré de plus.

Où se cache la rentabilité perdue ?

1. Dans un mode de location peu performant

Beaucoup de propriétaires se contentent de la location nue, avec un loyer plafonné, une fiscalité lourde et une rentabilité moyenne.

Or, le même bien, avec un changement de stratégie, peut rapporter bien plus :

• Location meublée longue durée → +15 à 25 % de loyer
• Colocation meublée → +30 à 50 % de revenu
• Location moyenne durée (bail mobilité) → jusqu’à +70 %
• Location à une entreprise ou à l’État → loyers sécurisés, sans vacance locative

💡 La bonne question n’est pas “combien il me rapporte”, mais “combien il pourrait me rapporter”.

2. Dans une fiscalité mal adaptée

Votre bien est peut-être rentable sur le papier, mais il vous coûte en réalité très cher en impôts :

• Régime micro-BIC = 50 % d’abattement… et 50 % imposés
• Location nue = fiscalité sur le revenu + prélèvements sociaux

Pendant ce temps, d’autres investisseurs utilisent le régime LMNP réel pour :

✅ Déduire toutes les charges
✅ Amortir leur bien et leur mobilier
✅ Réduire leur résultat fiscal à zéro (ou presque)

→ Moins d’impôts, plus de cash.
Un bien optimisé fiscalement peut générer jusqu’à 30 % de rendement net en plus.

3. Dans une mauvaise valorisation des espaces

Un T3 classique avec un grand salon… peut devenir :

• Une colocation 3 chambres ultra rentable
• Un logement divisible en deux unités
• Un appartement optimisé pour la moyenne durée ou les entreprises

Et tout cela, sans gros travaux, simplement en repensant l’aménagement, la décoration et l’ameublement.

Chez Kyros, c’est ce que nous faisons tous les jours : révéler le potentiel caché d’un bien que les propriétaires pensaient déjà bien exploité.

Ce qu’on croit optimiser (et ce qui l’est vraiment)

❌ Ce qui ne suffit pas :

• Mettre des meubles dans un bien nu
• Augmenter un loyer de 20 € par an
• Passer au micro-BIC sans en comprendre les limites

✅ Ce qui fait vraiment la différence :

• Choisir un mode de location plus stratégique
• Segmenter votre public cible (étudiants, actifs, entreprises, administration…)
• Exploiter le bien sous bail mobilité, bail entreprise ou via un contrat public
• Passer au LMNP réel avec une comptabilité sur mesure

Conclusion : rentabilité réelle ou rentabilité perçue ?

Beaucoup de propriétaires passent à côté de milliers d’euros chaque année, simplement parce qu’ils pensent que leur bien est “déjà rentable”.

Or, dans 80 % des cas, il peut l’être beaucoup plus, à condition :

• de revoir son mode d’exploitation
• de bien cibler les locataires
• de structurer une fiscalité optimisée
• et surtout, de ne plus gérer “comme tout le monde”